Die Cashflow-Formel im Detail
Der monatliche Cashflow ergibt sich aus: Kaltmieteinnahmen minus nicht-umlagefähige Betriebskosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Versicherungen, Leerstandspuffer) minus Schuldendienst (Zins + Tilgung). Was übrig bleibt, ist der operative Cashflow vor Steuern. Veltivo zeigt diesen Wert monatlich und jährlich — und berechnet auf Wunsch den Cashflow nach persönlicher Steuerlast (im Pro-Plan).
Leerstandsszenarien: Was, wenn die Wohnung leer steht?
Eine der häufigsten Unterschätzungen im Immobilien-Investment ist das Leerstandsrisiko. Veltivo erlaubt es, eine Leerstandsquote (in Prozent der Jahresmieteinnahmen) zu hinterlegen und zeigt, wie stark der Cashflow auf diesen Parameter reagiert. Ein realistischer Puffer von 4–8 % der Jahresmieteinnahmen entspricht 2–4 Wochen Leerstand pro Jahr — für gut vermietbare Lagen, nicht für strukturschwache Standorte.
Mietsteigerung und Indexierung modellieren
Mietindexklauseln und ortsübliche Mietsteigerungen beeinflussen den Cashflow über die Laufzeit erheblich. Im Pro-Plan kannst du eine jährliche Mietsteigerungsrate hinterlegen und den Cashflow-Verlauf über 10, 20 oder 30 Jahre modellieren. So siehst du nicht nur den heutigen Cashflow, sondern auch, ab wann ein anfänglich negatives Objekt positiv wird — und ob dieser Zeitpunkt realistisch ist.
Sensitivitätsanalyse: Was passiert, wenn…
Die Sensitivitätsanalyse in Veltivo (Pro-Plan) variiert automatisch zwei Parameter gleichzeitig und zeigt das Ergebnis in einer Heatmap-Tabelle. Zum Beispiel: Wie verändert sich der Cashflow, wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung um 1 % steigt und gleichzeitig die Miete um 5 % fällt? Diese Szenarien decken blinde Flecken auf, die bei einer einfachen Basisrechnung unsichtbar bleiben.
DSCR: Kann der Schuldendienst bedient werden?
Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ist die Kennzahl, die Banken für Immobilienkredite am häufigsten heranziehen. Er gibt an, wie oft der Netto-Mieterlös den jährlichen Schuldendienst abdeckt. Ein DSCR von 1,0 bedeutet: die Immobilie erwirtschaftet exakt genug, um Zins und Tilgung zu bedienen — ohne Puffer. Banken erwarten in der Regel einen DSCR von mindestens 1,2. Veltivo berechnet den DSCR automatisch und zeigt an, ob ein Objekt bankfinanzierungsfähig ist.