Der Tilgungsplan: Jahr für Jahr
Veltivo berechnet für jedes Jahr der Zinsbindungsphase den genauen Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld. Du siehst sofort, wie viel vom Schuldendienst in den ersten Jahren an die Bank als Zinsen fließt — und wie wenig tatsächlich getilgt wird. Dieser Tilgungsplan ist im Pro-Plan als Tabelle einsehbar und wird im Investment Memo mitexportiert.
Sondertilgungen einplanen
Die meisten Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Restschuld. Wenn du weißt, dass du regelmäßig Sondertilgungen leisten kannst, verändert das die Restschuld zum Prolongationszeitpunkt erheblich — und damit das Prolongationsrisiko. Veltivo modelliert optionale Sondertilgungen und zeigt, wie sich diese auf Restschuld, Gesamtzinskosten und Laufzeit auswirken.
Anschlussfinanzierung: Der kritische Moment
Am Ende der Zinsbindungsphase muss der Kredit prolongiert oder umgeschuldet werden. In einem höheren Zinsumfeld kann dies den monatlichen Schuldendienst um 30–60 % erhöhen. Veltivo berechnet die Restschuld zum Prolongationszeitpunkt und modelliert den neuen Schuldendienst bei verschiedenen Zinssätzen: +1 %, +2 % und +3 % über dem aktuellen Zinsniveau. So erkennst du, ob ein Objekt langfristig tragbar ist — auch wenn die Zinsen steigen.
DSCR-Verlauf: Bleibt das Objekt bankfinanzierbar?
Banken prüfen bei der Prolongation erneut, ob das Objekt den neuen Schuldendienst aus den Mieteinnahmen decken kann. Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) muss in der Regel mindestens 1,2 betragen. Veltivo zeigt dir, ob dein Objekt diesen Schwellenwert auch nach einer Zinssteigerung noch erreicht — oder ob eine erhöhte Tilgung oder Eigenkapital-Nachschuss nötig werden könnten.
Gesamtzinskosten: Was kostet dich der Kredit wirklich?
Bei einem Kredit über 300.000 € mit 3,5 % Zinssatz und 2 % Tilgung zahlst du über die gesamte Laufzeit von etwa 25 Jahren rund 160.000 € an Zinsen — mehr als die Hälfte des Kaufpreises. Diese oft ignorierten Gesamtfinanzierungskosten werden in Veltivo transparent ausgewiesen. Nur wer die tatsächlichen Finanzierungskosten kennt, kann den echten ROI seiner Immobilie berechnen.