Warum die Brutto-Mietrendite nicht reicht
Die Brutto-Mietrendite — Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis — ist ein erster Orientierungswert, aber kein verlässlicher Entscheidungsmaßstab. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), laufende Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung und Leerstandspuffer sowie die Finanzierungskosten. Wer nur auf die Brutto-Rendite schaut, überschätzt seine tatsächliche Rendite regelmäßig um 1,5 bis 3 Prozentpunkte.
Netto-Mietrendite: Was wirklich zählt
Die Netto-Mietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten von der Mieteinnahme ab, bevor sie ins Verhältnis zum Gesamtinvestment (Kaufpreis plus Nebenkosten) gesetzt wird. Sie zeigt, was die Immobilie operativ wirklich einbringt — unabhängig von Finanzierung. Veltivo berechnet die Netto-Rendite auf Basis deiner tatsächlichen Eingaben: Kaltmiete, Nebenkosten-Anteil, Leerstandsquote und Bewirtschaftungskosten in Prozent des Gebäudewerts. Kein pauschales Schätzen, keine Vereinfachung.
Gesamtkosten-Rendite (ROI auf Gesamtinvestment)
Für den direkten Vergleich mehrerer Objekte — unabhängig von der Eigenkapitalquote — berechnet Veltivo den Return on Investment auf das Gesamtinvestment (NOI geteilt durch Gesamtkosten inklusive aller Nebenkosten). Diese Kennzahl eliminiert den Hebeleffekt der Finanzierung und zeigt die objektive Rentabilität der Immobilie selbst. Der NOI (Net Operating Income) ergibt sich aus der Jahresnettomiete abzüglich nicht-umlagefähiger Betriebskosten.
Eigenkapitalrendite: Der Hebel der Finanzierung
Wenn du Fremdkapital einsetzt, verändert sich die Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital erheblich — in beide Richtungen. Veltivo berechnet die Eigenkapitalrendite nach Steuern und Schuldendienst: wie viel Prozent deines eingesetzten EK erwirtschaftet die Immobilie jährlich? Liegt die Eigenkapitalrendite unter dem Fremdkapitalzins, arbeitet der Hebel gegen dich — ein häufiger Fehler bei aggressiv finanzierten Käufen in Niedrigrendite-Lagen.
Kaufpreisplausibilisierung: Ist der Preis fair?
Veltivo dreht die Rechnung um: Du gibst deine Zielrendite ein und erhältst den maximalen Kaufpreis, den das Objekt bei dieser Rendite rechtfertigt — den sogenannten Plausibilitätswert. Liegt der Angebotspreis darüber, zahlst du eine Prämie. Diese Funktion ist besonders wertvoll in Märkten mit intransparenter Preisgestaltung, wo Vergleichswerte fehlen oder gezielt verzerrt werden.