Energetischer Zustand: Die teure Überraschung
Gebäude der Energieklassen F, G und H stehen vor massiven Sanierungspflichten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD). Wer heute ein unsaniertes Altgebäude kauft, kann in den nächsten Jahren mit Pflichtinvestitionen von 30.000 bis 150.000 € konfrontiert werden — je nach Gebäudegröße und Ausgangszustand. Veltivo bewertet den energetischen Zustand auf Basis der Energieklasse und des Baujahrs und integriert das Risiko quantifiziert in den Gesamtscore.
Prolongationsrisiko: Was passiert nach der Zinsbindung?
Wer in einer Niedrigzinsphase mit 1,2 % finanziert hat und in 5 Jahren prolongieren muss, riskiert bei einem Zinsniveau von 4 % einen massiven Cashflow-Einbruch oder sogar negative Tragfähigkeit. Veltivo berechnet die Restschuld zum Prolongationszeitpunkt und modelliert den Schuldendienst bei verschiedenen Anschlusszinssätzen. Das Prolongationsrisiko wird als separater Score-Faktor ausgewiesen — besonders relevant für Objekte mit kurzer Restbindung.
Leerstandsrisiko: Strukturell oder zyklisch?
Nicht jeder Leerstand ist gleich gefährlich. Ein kurzfristiger Mieterwechsel in einer gefragten Lage ist beherrschbar. Struktureller Leerstand in einer schrumpfenden Region hingegen ist ein fundamentales Risiko für Werterhalt und Cashflow. Veltivo bewertet das Leerstandsrisiko auf Basis der angegebenen Quote und des Objekttyps — und zeigt, wie stark der Cashflow bei erhöhtem Leerstand unter Druck gerät.
Finanzierungsstruktur: Zu wenig EK ist ein Risiko
Ein Loan-to-Value (LTV) über 85 % schränkt die Refinanzierungsfähigkeit ein und erhöht das Risiko, bei einem Wertverfall des Objekts unter Wasser zu geraten. Gleichzeitig erhöht ein zu hoher Schuldendienst die Fragilität gegenüber Mietausfällen. Veltivo bewertet die Finanzierungsstruktur anhand von LTV, DSCR und Eigenkapitalquote und gibt eine klare Einschätzung, ob die Struktur solide oder risikoreich ist.
Der Gesamtscore: Grün, Gelb oder Rot?
Alle Einzelrisiken werden zu einem mehrdimensionalen Gesamtscore verdichtet. Dieser zeigt auf einen Blick, ob ein Objekt ein konservatives, ausgewogenes oder risikoreiches Investment darstellt. Der Score ist keine Kaufempfehlung — er ist ein Werkzeug zur informierten Entscheidung. Kein Risiko wird beschönigt, keine Zahl gerundet, um das Ergebnis besser aussehen zu lassen.