Warum eine Basisrechnung nicht reicht
Ein Investment mit 3,5 % Zinssatz, 95 % Vermietungsquote und stabiler Miete sieht gut aus — aber was ist bei 5,2 % Zinsen bei der Anschlussfinanzierung in 10 Jahren? Was, wenn die Miete 8 % unter dem angenommenen Wert liegt? Eine einzelne Zahl gibt dir keine Antwort darauf. Die Sensitivitätsanalyse gibt sie dir.
Heatmap: Zwei Parameter gleichzeitig variieren
Veltivo variiert zwei Parameter gleichzeitig und stellt das Ergebnis als Heatmap-Tabelle dar. Auf der X-Achse liegt zum Beispiel der Zinssatz (2,5 % bis 6,0 %), auf der Y-Achse die Nettomiete (–15 % bis +10 %). Jede Zelle zeigt den resultierenden monatlichen Cashflow — grün bedeutet positiv, rot bedeutet negativer Cashflow. So erkennst du auf einen Blick, in welchen Szenarien ein Deal noch funktioniert und wo er kippt.
Welche Parameter lassen sich analysieren?
Du kannst beliebige Kombinationen aus folgenden Parametern wählen: Zinssatz, Tilgungssatz, Nettomiete, Leerstandsquote, Kaufpreis, Eigenkapitaleinsatz, Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten. Das Ergebnis kann wahlweise als monatlicher Cashflow, DSCR oder Eigenkapitalrendite dargestellt werden.
Anschlussfinanzierungsrisiko direkt sichtbar machen
Das typischste Risikoszenario für deutsche Immobilienkäufer: Die Zinsbindung läuft in 10–15 Jahren aus, und der Anschlusszins liegt deutlich höher. Veltivo berechnet direkt, welchen Zinssatz das Objekt bei der Anschlussfinanzierung noch tragen kann, bevor der Cashflow negativ wird. Dieser Break-even-Zinssatz ist eine der wichtigsten Kennzahlen für langfristig haltende Investoren.