Warum Steuern die Rendite erheblich verändern
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, der bei Gutverserdienern schnell bei 42 % liegt. Gleichzeitig lassen sich Zinsen, Abschreibungen, Verwaltungskosten und Instandhaltung steuerlich absetzen. Das Ergebnis: Steuern können den Cashflow eines Investments um 30–50 % verändern — nach oben oder nach unten. Wer das nicht modelliert, kauft auf Basis falscher Zahlen.
AfA: Die Abschreibung als Steuervorteil
Gebäude (nicht Grundstücke) können über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden — bei Neubauten ab 2023 mit 3 % über 33 Jahre. Die AfA reduziert den zu versteuernden Überschuss und damit die Steuerlast erheblich, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Veltivo berechnet die AfA-Basis automatisch aus dem Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils und zeigt den jährlichen Steuereffekt.
Werbungskosten: Was sich absetzen lässt
Absetzbar sind unter anderem: Darlehenszinsen (nicht Tilgung), Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und tatsächliche Reparaturen, Versicherungen, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie anteilige Fahrtkosten und Steuerberatung. Veltivo summiert alle relevanten Werbungskosten auf Basis deiner Eingaben und ermittelt den steuerpflichtigen Überschuss.
Cashflow nach Steuern — die entscheidende Kennzahl
Veltivo berechnet im Pro-Plan den monatlichen Cashflow nach individueller Steuerlast. Du gibst deinen persönlichen Grenzsteuersatz ein (oder lässt ihn anhand deines Einkommens schätzen), und Veltivo zeigt dir, wie viel nach Zins, Tilgung, Bewirtschaftung und Steuern tatsächlich übrig bleibt. Diese Zahl ist die Grundlage jeder seriösen Renditeentscheidung.
Hinweis: Die steuerliche Berechnung in Veltivo dient der Planung und Orientierung. Sie ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.