Immobilienförderung ist kein Bonusprogramm für Gutverdiener — sie ist ein systematisches Instrument der Bundesregierung und der Länder, das Milliarden in den Wohnungsbau und die energetische Sanierung lenkt. Im Jahr 2025 hat die KfW allein 61 Milliarden Euro in der Inlandsförderung ausgezahlt — 33 Prozent mehr als im Vorjahr. Rund 375.000 private Haushalte haben allein für den Heizungstausch Zuschüsse beantragt, insgesamt wurden über 750.000 Wohneinheiten gefördert. Gleichzeitig bleibt ein erheblicher Teil der verfügbaren Mittel ungenutzt, weil Käufer und Eigentümer schlicht nicht wissen, was ihnen zusteht — oder weil die Programmlandschaft so komplex wirkt, dass eine Antragstellung gar nicht erst versucht wird. Dieser Artikel liefert den systematischen Überblick: Welche Programme gibt es 2026, was zahlen sie konkret, und wie lassen sie sich sinnvoll kombinieren?
Was sich 2026 verändert hat
Das Förderumfeld 2026 ist dynamischer als in den Vorjahren. Drei Entwicklungen sind besonders relevant. Erstens hat der neue Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (April 2025) konkrete wohnungspolitische Maßnahmen angekündigt — darunter einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 250.000 Euro für Erstkäufer sowie eigenkapitalersetzende Instrumente wie staatliche Bürgschaften für Hypotheken. Die Umsetzung erfordert jedoch Bund-Länder-Einigung und ist für 2026 noch nicht vollständig in Kraft. Zweitens wurde das KfW-Effizienzhaus-55-Programm für Neubau (befristet) wiedereingeführt — eine direkte Reaktion auf die geschwächte Bautätigkeit. Der Antragsschluss ist der 30. Juni 2026. Drittens hat das Bundesbauministerium im März 2026 die Konditionen mehrerer KfW-Programme verbessert — wer in der ersten Jahreshälfte 2026 plant, sollte zeitnah handeln, da Zinssätze tagesaktuell angepasst werden und gute Konditionen nicht dauerhaft garantiert sind.
KfW Klimafreundlicher Neubau: Bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit
Das Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau — Wohngebäude) ist das zentrale KfW-Instrument für Neubauten und den Ersterwerb neu errichteter Immobilien. Der effektive Jahreszins für das Effizienzhaus 40 liegt laut aktueller KfW-Konditionsliste bei 0,6 Prozent — weit unterhalb des marktüblichen Hypothekenzinses. Für das Effizienzhaus 55, das bis zum 30. Juni 2026 befristet gefördert wird, beträgt der effektive Zinssatz rund 1,0 Prozent. Der maximale Kreditbetrag je Wohneinheit liegt bei 100.000 Euro für ein klimafreundliches Wohngebäude und bei 150.000 Euro, wenn zusätzlich ein QNG-Nachhaltigkeitssiegel vorliegt. Wichtig: Der KfW-Kredit wird nicht ausgezahlt, sondern über eine Hausbank beantragt — der Antrag muss vor Baubeginn bzw. vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Die Kombination mit anderen KfW-Programmen ist eingeschränkt; BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen sind parallel möglich, sofern es sich um unterschiedliche Maßnahmen handelt.
Wohneigentum für Familien (Programm 300): Das unterschätzte Familienpaket
Das KfW-Programm 300 richtet sich an Familien mit Kindern, die selbstgenutztes Wohneigentum im Neubau erwerben oder bauen. Seit Oktober 2025 liegt der Zinssatz bei 1,12 Prozent effektiv pro Jahr bei 35 Jahren Laufzeit und 10 Jahren Zinsbindung — erheblich günstiger als marktübliche Baufinanzierungen. Die Einkommensgrenze beträgt 90.000 Euro Haushaltsjahreseinkommen für einen Haushalt mit einem Kind, zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind. Das Kreditvolumen staffelt sich nach Kinderanzahl: Ein Kind = 140.000 Euro, zwei Kinder = 170.000 Euro, drei oder mehr Kinder = 200.000 Euro. Wer zusätzlich das QNG-Siegel nachweist, erhält je Kind 30.000 Euro mehr. Die Voraussetzung ist der Effizienzhaus-40-Standard. Programme 300 und 297/298 können nicht für dasselbe Objekt kombiniert werden — Familien sollten prüfen, welches Programm vorteilhafter ist.
Jung kauft Alt (Programm 308): Förderung für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien
Das Programm 308 schließt eine wichtige Lücke: Es fördert den Erwerb älterer, energetisch schlechter Bestandsimmobilien durch Familien, die anschließend sanieren. Geförderter Bestand muss die Energieeffizienzklasse F, G oder H aufweisen. Die Kreditbeträge staffeln sich identisch zu Programm 300: 100.000 Euro (1 Kind), 125.000 Euro (2 Kinder), 150.000 Euro (ab 3 Kindern). Besonderheit: Die Immobilie muss innerhalb von 54 Monaten nach Kaufvertrag mindestens auf den Standard Effizienzhaus 70 EE saniert werden. Dafür stehen fünf tilgungsfreie Anlaufjahre zur Verfügung, was den Cashflow während der Sanierungsphase erheblich entlastet. Für Investoren, die bewusst energetisch schlechte Objekte kaufen, um sie aufzuwerten, ist dieses Programm strategisch wertvoll — insbesondere in Kombination mit BAFA-Zuschüssen für Einzelmaßnahmen.
BAFA und KfW 458: Bis zu 70 Prozent Zuschuss beim Heizungstausch
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude umfasst zwei Zuständigkeitsbereiche. Die KfW (Programm 458) ist für den Heizungstausch zuständig — mit Zuschüssen, nicht Krediten. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Wer eine fossile Heizung vor dem 31. Dezember 2028 aufgibt, erhält zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent. Haushalte mit einem Jahreseinkommen bis 40.000 Euro können den Einkommensbonus von weiteren 30 Prozent in Anspruch nehmen. In der Summe sind damit bis zu 70 Prozent Förderung möglich — bei einer Wärmepumpe mit einem Installationspreis von 25.000 Euro entspricht das einer direkten Auszahlung von bis zu 17.500 Euro. Die BAFA hingegen ist für alle übrigen Einzelmaßnahmen zuständig: Dämmung, Fenster, Türen, Lüftungsanlagen, Anlagentechnik. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, zuzüglich 5 Prozent bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Die maximalen förderfähigen Ausgaben je Wohneinheit betragen 30.000 Euro (erste Einheit). Beide Programme können parallel genutzt werden — aber nie für dieselbe Maßnahme.
Was die Bundesländer obendrauf legen
Neben den bundesweiten KfW- und BAFA-Programmen bieten alle 16 Bundesländer eigene Wohnraumförderprogramme an — mit erheblichen Unterschieden in Umfang und Konditionen. Bayern fördert über die BayernLabo mit einem Zinssatz von 0,5 Prozent pro Jahr für die ersten 15 Jahre; der Kinderzuschuss beträgt ab Mai 2026 7.500 Euro je Kind. In Nordrhein-Westfalen bietet die NRW.BANK die ersten fünf Jahre sogar zu 0,0 Prozent Zinsen, danach 0,5 Prozent, mit einem Tilgungsnachlass von 10 Prozent auf das Grunddarlehen. Hamburg stellt für die Jahre 2025 und 2026 insgesamt 1,774 Milliarden Euro für Wohnraumförderung bereit; der Förderzins für Mietwohnungen beträgt 1,0 Prozent für 30 Jahre. Baden-Württemberg hat seine Fördermittel 2025 nahezu verdoppelt — die L-Bank bietet über das Programm „Wohnen mit Kind" bis zu 100.000 Euro Förderdarlehen. Die Fördervoraussetzungen und Einkommensgrenzen unterscheiden sich je Bundesland erheblich; Antragsteller sollten sich frühzeitig an das jeweilige Landesförderinstitut wenden, da Mittel kontingentiert sind und teils bereits früh im Jahr ausgeschöpft werden.
§ 35c EStG und Denkmal-AfA: Was das Finanzamt zurückgibt
Steuerliche Förderungen sind besonders für Eigennutzer relevant, die keine KfW/BAFA-Zuschüsse in Anspruch nehmen können oder wollen — da diese nicht kombinierbar sind. Paragraph 35c EStG erlaubt die direkte Steuerermäßigung für energetische Sanierungskosten selbstgenutzter Gebäude. Im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr können jeweils 7 Prozent der Aufwendungen, maximal 14.000 Euro, von der Steuerschuld abgezogen werden — nicht vom Einkommen, sondern direkt von der Steuer. Im übernächsten Jahr sind es 6 Prozent (max. 12.000 Euro). Die Gesamtförderung je Objekt beläuft sich auf bis zu 40.000 Euro. Voraussetzung: Das Gebäude ist älter als zehn Jahre, wird ausschließlich selbst bewohnt, und die Maßnahme wird von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt. Ein neues einheitliches Muster für die Bescheinigung gilt seit Januar 2025. Für denkmalgeschützte Immobilien gelten die §§ 7i, 7h und 10f EStG: Vermieter können die Sanierungskosten über zwölf Jahre zu 100 Prozent abschreiben (9 % in den ersten acht Jahren, 7 % in den Jahren neun bis zwölf). Selbstnutzer können 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben geltend machen.
Wie man Programme richtig kombiniert — und welche Fehler teure Folgen haben
Die Programmlandschaft bietet erhebliche Sparpotenziale — aber nur, wenn die Kombinationsregeln beachtet werden. Das zentrale Prinzip: Zwei Programme dürfen nie dieselbe Maßnahme fördern. BAFA (Einzelmaßnahmen) und KfW (Heizungstausch 458) sind für unterschiedliche Gewerke konzipiert und können parallel genutzt werden. KfW-Kredit (z. B. Programm 261 für Sanierung) und BAFA-Zuschuss sind für dasselbe Objekt ebenfalls kombinierbar, sofern unterschiedliche Maßnahmen abgedeckt werden. Nicht kombinierbar: § 35c EStG und BAFA/KfW-Zuschüsse für dieselbe Maßnahme — hier besteht ein Wahlrecht. Länderprogramme können in der Regel mit KfW-Krediten kombiniert werden, aber nicht unbedingt mit anderen Landesprogrammen. Der häufigste Fehler: Käufer beantragen die Förderung nach Abschluss der Maßnahme oder nach Kaufvertragsunterzeichnung. KfW verlangt, dass der Antrag vor Beginn des Vorhabens gestellt wird — ohne Ausnahme. Wer das versäumt, hat den Anspruch verwirkt.
Was 2026 politisch zu erwarten ist
Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (April 2025) enthält mehrere wohnungspolitische Vorhaben, die 2026 und 2027 schrittweise umgesetzt werden sollen. Am bedeutsamsten: Ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 250.000 Euro für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums — was bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer eine Einsparung von bis zu 16.250 Euro bedeuten würde. Die Umsetzung erfordert eine Bund-Länder-Einigung, da die Grunderwerbsteuer Ländersache ist; ein konkreter Zeitplan steht noch aus. Daneben sind eigenkapitalersetzende Instrumente wie staatliche Bürgschaften für Hypotheken sowie Tilgungszuschüsse für Erstkäufer mit mittlerem Einkommen vorgesehen. Wer 2026 kauft, sollte diese Entwicklungen beobachten — aber keine Kaufentscheidung allein auf nicht beschlossene Förderungen stützen.
- KfW — Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (Programm 297/298)
- KfW — Wohneigentum für Familien Neubau (Programm 300)
- KfW — Wohneigentum für Familien Bestandserwerb Jung kauft Alt (Programm 308)
- KfW — Heizungsförderung für Privatpersonen (Programm 458)
- KfW — Jahresbilanz 2025: 61 Milliarden Euro Fördervolumen
- BAFA — Bundesförderung Einzelmaßnahmen (BEG EM): Förderprogramm im Überblick
- Bundesfinanzministerium — BMF-Schreiben § 35c EStG (Dezember 2024)
- Koalitionsvertrag CDU/CSU/SPD 2025 — Wohnungsbau und Eigentumsförderung
- BayernLabo — Eigenheimfinanzierung und Kinderzuschuss
- NRW.BANK — Eigentumsförderung Neubau und Kauf
- IFB Hamburg — Wohnraumförderprogramm 2025/2026
- L-Bank Baden-Württemberg — Wohnen mit Kind