Die Grundsteuerreform hat sich leise vollzogen. Kein großes Medienecho, kein neues Gesetz mit prominentem Datum — nur ein Brief vom Finanzamt mit dem neuen Grundsteuerbescheid. Und plötzlich steht dort eine Zahl, die sich im Vergleich zu 2024 verdoppelt, verdreifacht oder in Einzelfällen verzehnfacht hat. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis völlig neuer Bewertungsmodelle erhoben. Wer als Vermieter noch nicht reagiert hat, hat ein Problem: Die Nebenkostenabrechnung für 2025 kommt 2026 beim Mieter an.
Warum die Reform gerade jetzt spürbar wird
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte bereits 2018 für verfassungswidrig erklärt — sie basierten auf Immobilienwerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Der Gesetzgeber bekam bis Ende 2024 Zeit für eine Neuregelung. Seit Januar 2025 gilt das neue Recht. Die meisten Eigentümer erhielten ihren Grundsteuerbescheid im Laufe des Jahres 2025. Die tatsächlichen Mehrkosten treffen Vermieter aber erst 2026 — dann nämlich, wenn sie die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 erstellen und dem Mieter die neuen Grundsteuerbeträge in Rechnung stellen.
Wie die neue Grundsteuer berechnet wird
Die Berechnung folgt drei Faktoren: Grundsteuerwert (ersetzt den alten Einheitswert, neu festgesetzt vom Finanzamt) × Grundsteuermesszahl (0,031 % für Wohngrundstücke im Bundesmodell) × kommunaler Hebesatz. Der Hebesatz ist der entscheidende Stellhebel der Kommunen — und er variiert erheblich. Hamburg hat seinen Hebesatz von 540 % auf 975 % fast verdoppelt. Berlin hingegen hat ihn von 810 % auf 470 % gesenkt, weil der neue Grundsteuerwert dort stark gestiegen ist. In 16 Bundesländern gelten zudem unterschiedliche Modelle: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesgesetze erlassen. Das Bundesmodell gilt für die übrigen elf Länder.
Was das in Euro bedeutet
Laut einer Analyse von Haus & Grund zahlen Eigentümer im Median 654 Euro Grundsteuer pro Jahr, im Mittel rund 830 Euro. In rund 79 % der Fälle steigt die Steuerlast gegenüber 2024 an oder bleibt gleich — nur 21 % der Eigentümer zahlen weniger. Ein Berliner Beispiel: Grundsteuerwert 200.000 €, Messzahl 0,00031, Hebesatz 4,70 → Jahresgrundsteuer 291 €. Dasselbe Objekt in Hamburg mit Hebesatz 9,75 → 603 € jährlich. Der Unterschied allein durch die Kommune: über 300 € pro Jahr — bei identischem Objekt.
Was Vermieter umlegen dürfen — und was nicht
Die Grundsteuer ist vollständig als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Voraussetzung: Die Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart sein — entweder explizit oder durch Verweis auf die BetrKV. Fehlt diese Vereinbarung, trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst. Wer 2025 einen neuen Mietvertrag geschlossen hat, sollte prüfen, ob die Formulierung korrekt ist. Ältere Mietverträge, die die Grundsteuer explizit als umlagefähig benennen, bleiben ebenfalls wirksam — die Reform ändert nichts an der Umlagefähigkeit, sondern nur an der Höhe.
Einspruch gegen den Bescheid — wann er sinnvoll ist
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 in zwei Grundsatzurteilen für verfassungskonform erklärt. Pauschale Einsprüche gegen das Modell an sich haben damit kaum Aussicht auf Erfolg. Sinnvoll ist ein Einspruch jedoch in konkreten Einzelfällen: wenn der Grundsteuerwert offensichtlich fehlerhaft berechnet wurde, wenn Grundstücksdaten (Fläche, Nutzungsart) im Bescheid nicht stimmen, oder wenn Abweichungen zwischen dem Feststellungsbescheid und dem eigentlichen Steuerbescheid bestehen. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
Was die Reform für die Renditerechnung bedeutet
Für vermietete Objekte, bei denen die Grundsteuer korrekt umgelegt wird, bleibt der direkte Cashflow-Effekt neutral — der Mieter trägt die Mehrkosten über die Nebenkostenabrechnung. Kritisch wird es in zwei Situationen: erstens bei Objekten mit Bruttomietverträgen (selten, aber im Gewerbebereich relevant), wo der Vermieter alle Nebenkosten selbst trägt. Zweitens wenn die Grundsteuererhöhung zu Nachzahlungen führt, die Mieter nicht einkalkuliert haben — das kann Zahlungsprobleme und Fluktuation auslösen. Aus Investorensicht gilt: Die neue Grundsteuer muss in jede Neukalkulation als separater Kostenblock einfließen. Sie ist nicht mehr schätzbar aus Vergangenswerten.