Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung 2015 ein zentrales Instrument des deutschen Mietrechts — und eines der meistdiskutierten. Ursprünglich als temporäre Maßnahme konzipiert, wurde sie zuletzt bis Ende 2029 verlängert. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Wer in einer regulierten Stadt eine Bestandswohnung kauft und neu vermietet, unterliegt klaren Preisobergrenzen. Wer die Regelungen nicht kennt, riskiert Rückforderungen durch Mieter.
Was die Mietpreisbremse regelt
Geregelt in § 556d BGB, begrenzt die Mietpreisbremse die zulässige Miete bei Neuvermietungen in sogenannten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Verlangt ein Vermieter mehr, kann der Mieter die Differenz rückwirkend ab dem Zeitpunkt seiner schriftlichen Rüge zurückfordern — seit der Reform 2019 sogar rückwirkend ab Mietbeginn, wenn die Auskunftspflicht des Vermieters verletzt wurde. Die Berechnung erfolgt stets auf Basis des qualifizierten Mietspiegels der jeweiligen Gemeinde.
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch — jedes Bundesland muss per Rechtsverordnung festlegen, welche Gemeinden als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft werden. In der Praxis sind 2026 folgende Länder und Städte erfasst: Bayern (u.a. München, Augsburg, Nürnberg, Erlangen), Berlin (gesamtes Stadtgebiet), Hamburg (gesamtes Stadtgebiet), Baden-Württemberg (u.a. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Konstanz), Hessen (u.a. Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt), Nordrhein-Westfalen (u.a. Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster) sowie Brandenburg (Umland Berlin). Ob eine konkrete Adresse betroffen ist, lässt sich über die jeweilige Landesverordnung oder den Mietspiegel der Gemeinde prüfen.
Die drei wichtigsten Ausnahmen
Die Mietpreisbremse kennt drei gesetzlich verankerte Ausnahmen, die für Investoren besonders relevant sind. Erstens: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen — hier gilt kein Deckel. Zweitens: Nach umfassender Modernisierung (Kernsanierung) kann die erste Neuvermietung ebenfalls oberhalb der Grenze liegen, sofern die Modernisierungskosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen. Drittens: War die Vormiete bereits höher als der zulässige Wert, darf die neue Miete in gleicher Höhe verlangt werden (Bestandsschutz für Vormiete, § 556e BGB) — der Vermieter muss dies auf Anfrage des Mieters offenlegen.
Auskunftspflicht: Unterschätztes Haftungsrisiko
Seit der Mietrechtsnovelle 2019 sind Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert Auskunft zu erteilen, wenn sie eine der Ausnahmen in Anspruch nehmen — etwa die Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen. Wer diese Pflicht verletzt, verliert den Anspruch auf die erhöhte Miete rückwirkend ab Mietbeginn. In der Praxis bedeutet das: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte die tatsächliche Vormiete immer schriftlich vom Verkäufer belegt werden. Fehlende Unterlagen können zu erheblichen Rückforderungsrisiken führen.
Konsequenzen für die Renditerechnung
Die Mietpreisbremse begrenzt das Mietsteigerungspotenzial bei Neuvermietungen in regulierten Märkten direkt. Wer eine Wohnung in München, Berlin oder Hamburg kauft und plant, die Miete beim Mieterwechsel deutlich anzuheben, muss prüfen, ob das Vorhaben überhaupt zulässig ist. Liegt der Mietspiegel weit unter den Marktpreisen — was in einigen Städten durch veraltete Mietspiegel der Fall ist — wird die Renditeplanung nach oben gedeckelt. Für die Sensitivitätsanalyse gilt: Mietsteigerungsszenarien in regulierten Märkten sollten konservativ modelliert werden. Veltivo erlaubt es, verschiedene Mietszenarien direkt im Objekt durchzurechnen.
Was sich 2026 geändert hat
Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2024 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert — ohne inhaltliche Änderungen an den Kernregelungen. Parallel dazu laufen politische Diskussionen über eine Verschärfung: Insbesondere die Absenkung der Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB) von derzeit 20 % auf 15 % in angespannten Märkten wird diskutiert, ist aber noch nicht beschlossen. Für Investoren bleibt der Status quo bis 2029 die planungsrelevante Grundlage.
- § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) — Bundesministerium der Justiz
- Mietpreisbremse: Verlängerung bis 2029 — Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
- Mietpreisbremse: Was gilt wo? — Verbraucherzentrale Bundesverband
- Bundeslagebericht Wohnungsmarkt 2025 — Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln)