Die Bundesregierung hat im April 2026 ein Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen, das mehrere Lücken im Mieterschutz schließt. Für Vermieter und Investoren bedeutet das: Einige Strategien, die bisher legal und renditeoptimierend waren, sind ab sofort eingeschränkt oder mit mehr Aufwand verbunden. Wer seine Kalkulation nicht anpasst, riskiert Rückforderungen, Bußgelder oder schlicht eine Rendite, die nicht hält, was das Exposé versprochen hat.
Änderung 1: Indexmieten — die 3-Prozent-Regel
Bisher durften Indexmietverträge die Miete 1:1 an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppeln — bei Inflationsspitzen von 6–8 % in den Jahren 2022 und 2023 führte das zu entsprechend hohen Mietsteigerungen. Die neue Regelung deckelt den mieterhöhend wirksamen Anteil: Indexsteigerungen, die drei Prozent pro Jahr übersteigen, dürfen nur noch zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden. Steigt der Index also um 6 %, kann die Miete nur um 4,5 % erhöht werden (3 % voll + 3 % halbiert). Für Vermieter, die auf Indexmietverträge als Inflationsschutz gesetzt haben, schrumpft dieser Schutz damit deutlich. Für die Renditeplanung gilt: Hochinflationsszenarien können nicht mehr vollständig in der Miete abgebildet werden. Wer Objekte mit Indexmietverträgen in der Pipeline hat, sollte die Mietentwicklungsszenarien entsprechend nach unten korrigieren.
Änderung 2: Befristete Mietverträge und Mietpreisbremse
Kurzzeitmietverträge — auch bekannt als "Zeitmietverträge" nach § 575 BGB — wurden bisher von einigen Vermietern genutzt, um der Mietpreisbremse zu entgehen: Die Logik lautete, dass die Bremse bei befristeten Verträgen nicht oder nur eingeschränkt gilt. Das neue Gesetz schließt diese Lücke. Es gilt nun eine klare zeitliche Höchstgrenze, innerhalb derer befristete Verträge eine begrenzte Ausnahme von der Mietpreisbremse genießen. Darüber hinaus gelten die regulären Kappungsgrenzen ohne Ausnahme. Für Investoren in angespannten Wohnungsmärkten — Berlin, München, Hamburg und rund 400 weitere Kommunen mit aktiver Mietpreisbremse — bedeutet das: Die befristete Vermietung als Umgehungsstrategie ist weitgehend passé. Wer Neumieten plante, die deutlich über dem Mietspiegel liegen, muss diese Planung überdenken.
Änderung 3: Möblierungszuschläge müssen separat ausgewiesen werden
Vollmöblierte Wohnungen konnten bisher mit einem pauschalen Aufschlag auf die Nettokaltmiete vermarktet werden — und dieser Zuschlag unterlag der Mietpreisbremse oft nur unvollständig, weil die Abgrenzung zwischen Miete und Möblierungsentgelt unklar war. Das ändert sich grundlegend: Vermieter müssen Möblierungszuschläge ab sofort separat und transparent ausweisen. Zudem wird der Zuschlag bei vollmöblierten Wohnungen auf maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete begrenzt. Ein konkretes Beispiel: Wer eine Wohnung für 1.200 € nettokalt vermietet, darf maximal 120 € Möblierungszuschlag verlangen — macht 1.320 € Gesamtmiete. Wer heute mehr verlangt, muss das anpassen. Der administrative Aufwand steigt: Nicht nur der Zuschlag muss separat ausgewiesen werden, auch seine Angemessenheit muss im Zweifel nachgewiesen werden. Für Kurzzeitvermietungen im gehobenen Segment — ein beliebtes Modell in Metropolen — schrumpft der Spielraum erheblich.
Änderung 4: Schonfristregelung wird ausgeweitet
Bisher galt: Zahlt ein Mieter ausstehende Mietrückstände nach einer fristlosen Kündigung innerhalb von zwei Monaten vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam — allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die neue Regelung stärkt den Mieterschutz: Kündigungen wegen Zahlungsverzugs können durch Nachzahlung einmalig abgewendet werden, auch wenn die Zweijahresfrist bereits abgelaufen ist. In der Praxis bedeutet das für Vermieter: Das Instrument der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug verliert weiter an Schärfe. Mieter mit wiederholten Rückständen sind schwerer aus dem Mietverhältnis zu lösen. Wer beim Kauf einer Bestandsimmobilie Mieter mit problematischer Zahlungshistorie "übernimmt", sollte dieses Risiko neu bewerten.
Was das für deine Renditerechnung bedeutet
Die vier Änderungen wirken auf unterschiedlichen Ebenen, haben aber einen gemeinsamen Effekt: Der Gestaltungsspielraum auf der Mietseite schrumpft, während der Verwaltungsaufwand steigt. Konkret solltest du folgende Positionen in deiner Kalkulation überprüfen: Hochinflationsszenarien mit Indexmietverträgen dürfen nicht mehr 1:1 modelliert werden — rechne mit maximal 4,5 % Mietsteigerung bei 6 % Inflation. Möblierungszuschläge über 10 % der Nettokaltmiete sind nicht mehr zulässig — bestehende Verträge sollten geprüft werden. Kurzzeitmietverträge als Mietpreisbremsen-Ausnahme entfallen — die Planungsrendite bei Neuvermietungen in regulierten Märkten ist nach unten zu korrigieren. Und: Das Risikoprofil von Objekten mit vorbelasteten Mietern hat sich verändert — eine Prolongation oder ein Mieterwechsel in solchen Konstellationen wird teurer und langwieriger.
Wann die Regelungen in Kraft treten
Das Gesetz wurde im April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und durchläuft das parlamentarische Verfahren. Für bereits laufende Mietverträge gelten Übergangsregelungen — neue Verträge sollten ab sofort an den neuen Vorgaben ausgerichtet werden. Da Gesetzgebungsverfahren in Deutschland zwischen Beschluss und Inkrafttreten typischerweise drei bis sechs Monate dauern, ist mit einer Anwendung der Regelungen ab Herbst 2026 zu rechnen. Wer Objekte kauft oder Neuvermietungen plant, sollte diese Zeitschiene bereits jetzt in seine Planung einbeziehen.