Zwischen 2010 und 2015 schlossen Hunderttausende Immobilienkäufer Darlehen zu historisch niedrigen Zinsen ab — oft mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung. Diese Bindungen laufen bis 2025–2030 aus. Wer jetzt zu Zinssätzen von 3,5–4,5 % prolongiert, zahlt deutlich mehr als zur Niedrigzinsphase. Wer die Optionen kennt, kann Kosten reduzieren.
Prolongation vs. Umschuldung — der Unterschied
Bei der Prolongation verlängert der bestehende Kreditgeber das Darlehen zu neuen Konditionen — einfach, schnell, ohne erneute Bonitätsprüfung und ohne neue Grundschuldbestellung. Bei der Umschuldung wechselt der Kreditnehmer zu einer anderen Bank. Das erfordert eine Grundschuldabtretung (Kosten: ca. 0,2–0,3 % der Restschuld beim Notar) und eine vollständige Bonitätsprüfung, kann aber bei deutlichen Zinsunterschieden wirtschaftlich erheblich attraktiver sein. Faustregel: Wenn die Zinsersparnis durch den Wechsel die Umschuldungskosten über die neue Zinsbindung amortisiert, lohnt sich der Wechsel.
Wann anfangen? Das Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB
Das Gesetz gibt Kreditnehmern ein wichtiges Werkzeug: Gemäß §489 BGB kann jede Immobilienfinanzierung nach zehn Jahren Laufzeit (gerechnet ab vollständiger Auszahlung) mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden — unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung. Wer also 2013 einen 15-jährigen Festzins abgeschlossen hat, kann das Darlehen ab 2023 mit Sechsmonatsfrist kündigen. Das eröffnet auch bei laufenden Bindungen Spielraum.
Sechs Monate vorher: Angebote vergleichen
Banken sind laut §493 BGB verpflichtet, das Prolongationsangebot spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu übermitteln. In der Praxis empfiehlt die Verbraucherzentrale, bereits sechs Monate früher aktiv zu werden: Vergleichsangebote einholen (Direktbanken, Versicherungen, Kreditvermittler), das Angebot der Hausbank als Ausgangspunkt nutzen und gezielt nachverhandeln. Statistisch akzeptieren laut Stiftung Warentest rund 60 % aller Kreditnehmer das erste Prolongationsangebot ihrer Bank — und verzichten damit auf Verhandlungspotenzial.
Forward-Darlehen: Jetzt schon Zinsen sichern
Wer die Prolongation in 12–36 Monaten erwartet und sinkende Zinsen nicht erwartet, kann ein Forward-Darlehen abschließen: Der heutige Zinssatz wird für eine zukünftige Finanzierung festgeschrieben, mit einem kleinen Zinsaufschlag von typischerweise 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei stabilen oder steigenden Zinsen ist das ein sinnvoller Hedge. Bei fallenden Zinsen — wie nach EZB-Senkungen 2024 — wäre man besser gefahren, zu warten. Die Entscheidung hängt von der persönlichen Risikotoleranz und der Zinsprognose ab.