Bevor eine Bank eine Immobilienfinanzierung bewilligt, prüft sie eine Frage vor allen anderen: Trägt sich das Objekt selbst? Die Antwort liefert der DSCR — Debt Service Coverage Ratio, auf Deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad. Wer diesen Wert versteht, versteht wie Banken denken — und kann Finanzierungsrisiken früh erkennen.
Formel und Berechnung
Der DSCR berechnet sich als: DSCR = NOI ÷ Kapitaldienst. Dabei ist NOI (Net Operating Income) der Nettomietertrag nach Betriebskosten — also Mieteinnahmen abzüglich Leerstand, Verwaltungskosten und nicht umlagefähiger Betriebskosten. Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins- und Tilgungszahlungen pro Jahr. Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Das Objekt erwirtschaftet exakt genug, um den Kapitaldienst zu decken — ohne jeden Puffer. Ein DSCR von 1,25 bedeutet: Die Einnahmen liegen 25 % über dem Kapitaldienst.
Was Banken als Schwellenwert verlangen
Der Bankenstandard variiert je nach Institut und Finanzierungsstruktur, aber folgende Orientierungswerte gelten branchenweit: DSCR ≥ 1,25: Solide Kapitaldienstfähigkeit, gute Finanzierungskonditionen wahrscheinlich. DSCR 1,10–1,24: Grenzwertig — die Bank prüft zusätzliche Sicherheiten oder verlangt höheres Eigenkapital. DSCR < 1,10: Kritisch — das Objekt trägt sich nicht allein, persönliche Bonität des Kreditnehmers wird stark gewichtet. DSCR < 1,0: Das Objekt erwirtschaftet nicht genug für den Kapitaldienst. Eine Finanzierung ist oft nur mit sehr hohem Eigenkapital oder zusätzlichen Sicherheiten möglich.
Typische Einflussgrößen auf den DSCR
Der DSCR reagiert sensitiv auf vier Variablen: Miethöhe (jede Mieterhöhung verbessert den NOI direkt), Leerstandsquote (schon 5 % Leerstand bei einem Mehrfamilienhaus kann den DSCR unter 1,20 drücken), Zinssatz (bei Prolongation steigt der Kapitaldienst, fällt der DSCR), Tilgungssatz (höhere Tilgung senkt den DSCR, verbessert aber die langfristige Substanz). Veltivo berechnet den DSCR automatisch aus den eingegebenen Objektdaten und zeigt Warnungen wenn der Schwellenwert unterschritten wird.
DSCR bei Prolongation — unterschätztes Risiko
Ein häufig übersehenes Szenario: Beim Auslaufen der Zinsbindung kann ein gestiegener Zinssatz den DSCR unter die Bankgrenze drücken — obwohl das Objekt beim ursprünglichen Kauf solide war. Wer heute mit 3,5 % Zinsen finanziert und in zehn Jahren bei 5,5 % prolongieren muss, sieht seinen Kapitaldienst um mehr als 50 % steigen. Die Sensitivitätsanalyse in Veltivo simuliert dieses Zinsänderungsrisiko konkret für das geladene Objekt.