Wer eine Immobilie mit Fremdkapital finanzieren will, steht regelmäßig vor derselben Herausforderung: Die Bank verlangt Unterlagen, die eigene Kalkulation liegt in Excel, und ein professionelles Dokument fehlt. Das Investment Memo — auch Investmentmemorandum oder Finanzierungsexposé genannt — schließt diese Lücke. Es fasst alle relevanten Informationen einer Transaktion strukturiert zusammen und beantwortet die Fragen, die Kreditentscheider stellen, bevor sie sie stellen.
Was ein Investment Memo ist — und was nicht
Ein Investment Memo ist kein Verkaufsprospekt und kein Marketingdokument. Es ist eine nüchterne, strukturierte Analyse eines Investmentvorhabens mit allen Zahlen, Risiken und Einschätzungen. Wer darin Zahlen beschönigt, verliert Glaubwürdigkeit — und oft auch die Finanzierung. Wer vollständig und transparent ist, signalisiert Professionalität und reduziert die Prüfungsdauer erheblich. Kreditentscheider einer Bank erhalten täglich Finanzierungsanfragen. Ein vollständiges, gut strukturiertes Memo nimmt dem Sachbearbeiter Arbeit ab und erhöht die Genehmigungswahrscheinlichkeit nachweislich — oft auch zu besseren Konditionen.
Die 8 Pflichtabschnitte
Ein bankgerechtes Investment Memo ist in acht Bereiche gegliedert: Erstens der Objekt-Überblick mit Adresse, Objekttyp, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Zweitens Markt und Lage mit Mietmarktdaten, Vergleichswerten und Standortbewertung. Drittens die Mietstruktur mit Ist-Miete, erzielbarer Marktmiete, Leerstandsquote und Mietvertragslaufzeiten. Viertens die Finanzierungsstruktur mit Eigenkapitaleinsatz, Fremdkapitalbetrag, Zinssatz, Tilgungssatz und Zinsbindungsdauer. Fünftens die Rendite-Kennzahlen: Brutto- und Netto-Mietrendite, Net Operating Income (NOI), Gesamtkosten-ROI und Eigenkapitalrendite. Sechstens die Cashflow-Analyse mit monatlichem Cashflow, DSCR und Sensitivitätsszenarien. Siebtens das Risiko-Assessment mit Energieklasse, Prolongationsrisiko, Leerstandsrisiko und Substanzrisiko. Achtens das Investment-Fazit mit Zusammenfassung, Gesamteinschätzung und offenen Punkten.
Was Banken zuerst prüfen: NOI, DSCR und LTV
Banken vergeben Immobilienkredite nicht auf Basis von Kaufpreisen, sondern auf Basis von Ertragswerten und Kapitaldienstfähigkeit. Die drei Fragen, die jeder Kreditsachbearbeiter zuerst stellt: Wie hoch ist der NOI — der Nettomietertrag nach Betriebskosten? Welchen DSCR (Debt Service Coverage Ratio) erreicht das Objekt — decken die Einnahmen den Kapitaldienst mit ausreichend Puffer? Und wie ist der Loan-to-Value (LTV) — liegt die Fremdfinanzierung in einer vertretbaren Relation zum Beleihungswert? Ein Investment Memo, das diese drei Kennzahlen auf den ersten Seiten klar ausweist, nimmt dem Sachbearbeiter Rechenarbeit ab. Wer nicht antwortet, bis die Bank fragt, verliert Zeit — und manchmal den Deal.
Typische Fehler in selbst erstellten Memos
Die häufigsten Schwachstellen in privat erstellten Memos: Fehlende Kostenpositionen — Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten werden weggelassen, was den NOI künstlich erhöht. Zu optimistische Mietannahmen ohne Marktnachweis. Kein Risiko-Assessment — Energieklasse, Prolongationsrisiko und Leerstandsrisiko werden nicht erwähnt, obwohl Banken genau diese Punkte prüfen. Fehlende Sensitivitätsszenarien, obwohl "Was passiert bei 1 % mehr Zinsen bei der Prolongation?" zu den Standardfragen jedes Sachbearbeiters gehört. Und: Das Dokument wirkt unstrukturiert oder amateurhaft formatiert. Das klingt trivial — ist es aber nicht. Die Aufmachung eines Dokuments lässt Rückschlüsse auf die Sorgfalt des Investors zu.
Investment Memo im Veltivo Pro-Plan automatisch erstellen
Im Veltivo Pro-Plan wird das Investment Memo automatisch aus der Objektanalyse generiert. Alle Kennzahlen — NOI, DSCR, LTV, Eigenkapitalrendite, Cashflow, Risiko-Score — werden direkt ins Dokument übernommen. Mit einem Klick exportierst du ein vollständig befülltes, bankgerechtes PDF. Kein manuelles Befüllen von Word-Vorlagen, kein Übertragen von Zahlen, kein Formatierungsaufwand. Das Memo enthält alle acht Standardabschnitte, ist sofort druckbereit und entspricht den Erwartungen professioneller Kreditentscheider. Pro Deal spart das typischerweise 2–4 Stunden Aufwand.