Wer 300.000 € für eine Eigentumswohnung zahlt, überweist in Deutschland häufig 330.000–345.000 € — manchmal mehr. Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises sind die Regel, nicht die Ausnahme. Wer sie in der Renditerechnung vergisst, rechnet mit zu niedrigem Eigenkapitalbedarf, zu hoher Rendite und zu wenig Liquiditätspuffer.
Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland stark unterschiedlich
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Kostentreiber. Sie fällt einmalig auf den Kaufpreis an und variiert erheblich: Bayern und Sachsen erheben 3,5 % — den bundesweit niedrigsten Satz. Hamburg 5,5 %. Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %. Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland: 6,0 %. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 % — der höchste Satz bundesweit. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € in Brandenburg bedeutet das 19.500 € Grunderwerbsteuer allein.
Notar und Grundbuch
Notarkosten sind bundesweit geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie betragen typischerweise 1,0–1,5 % des Kaufpreises, je nach Aufwand (einfache ETW vs. komplexe Transaktion mit Finanzierungsgrundschuld, mehreren Beteiligten etc.). Die Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld) kostet zusätzlich rund 0,3–0,5 % des Kaufpreises. Zusammen landet man bei 1,5–2,0 % für Notar + Grundbuch.
Maklercourtage
Seit dem Bestellerprinzip-Gesetz von 2020 wird die Maklercourtage beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In der Praxis liegt der Käuferanteil meist bei 3,0–3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken gelten keine gesetzlichen Beschränkungen — hier können Käufer die volle Provision von bis zu 7,14 % tragen. Bei Verkäufen ohne Makler (off-market) entfällt diese Position.
Gesamtüberblick und Konsequenzen für die Renditerechnung
In einer typischen Transaktion in NRW ergibt sich: Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar + Grundbuch 1,8 %, Makler 3,57 % — zusammen 11,87 %. Bei 300.000 € Kaufpreis also rund 35.600 € Nebenkosten. Diese fließen direkt in die Gesamtinvestition ein und senken die Netto-Rendite auf Gesamtkosten entsprechend. Veltivo berechnet die Nebenkosten automatisch als prozentualen Anteil des Kaufpreises und weist die Gesamtinvestition transparent im KPI-Dashboard aus. Der Break-even-Kaufpreis berücksichtigt die Nebenkosten dabei stets vollständig.