Eigenkapital beim Immobilienkauf 2026: Wie viel Banken wirklich verlangen — und was viele Erstkäufer falsch rechnen

Eigenkapital ist die häufigste unsichtbare Hürde beim Immobilienkauf. Viele Erstkäufer beginnen ihre Suche, ohne eine klare Vorstellung davon zu haben, wie viel Eigenkapital sie wirklich benötigen — und stellen beim ersten Bankgespräch fest, dass ihre Vorstellungen und die Anforderungen der Bank weit auseinanderliegen. Das Missverständnis hat einen Grund: In der öffentlichen Diskussion kursiert seit Jahren die Faustformel „zehn Prozent Eigenkapital reichen". Sie ist in dieser Pauschalform falsch. Was Banken verlangen, hängt von Objekttyp, Lage, Bonität und der aktuellen Kreditpolitik ab — und diese hat sich seit dem Zinsanstieg 2022 deutlich verändert. Wer sich 2026 auf Haussuche begibt, sollte wissen, was tatsächlich gilt.

Was Banken 2026 wirklich fordern — und warum es sich geändert hat

Nach dem Zinsanstieg ab 2022 haben viele Banken ihre Kreditvergabestandards verschärft. Während in der Niedrigzinsphase 2015 bis 2021 Vollfinanzierungen — also 100 Prozent des Kaufpreises ohne Eigenkapital — noch vereinzelt möglich waren, verlangen die meisten Kreditinstitute heute mindestens 20 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Entscheidend ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): Je höher der Anteil des Darlehens am Marktwert der Immobilie, desto höher der Risikoaufschlag auf den Zinssatz. Bei einem LTV über 80 Prozent — also weniger als 20 Prozent Eigenkapital am Kaufpreis — steigen die Zinsen spürbar. Bei LTV über 90 Prozent sind viele Banken heute zurückhaltend oder verlangen erhebliche Zinsaufschläge von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte gegenüber einer komfortabler ausgestatteten Finanzierung. Diese Aufschläge summieren sich über eine 15-jährige Zinsbindung auf mehrere zehntausend Euro Mehrkosten.

Was als Eigenkapital zählt — und was nicht

Banken akzeptieren verschiedene Vermögenswerte als Eigenkapital — aber nicht alles, was ein Käufer für Eigenkapital hält, wird von der Bank als solches gewertet. Anerkannt werden in der Regel: Bankguthaben und Tagesgeld, ausgezahlte Bausparverträge, kündbare Wertpapier- und Fondsdepots (mit Abschlag, da marktabhängig), abbezahlte Grundschulden auf anderen Immobilien sowie Schenkungen von Familienangehörigen, sofern kein Rückzahlungsanspruch besteht. Nicht oder nur eingeschränkt anerkannt werden: laufende Sparpläne ohne ausgezahlten Betrag, zukünftige Erbschaften, geplante Steuererstattungen, Fahrzeuge oder sonstiges bewegliches Vermögen sowie KfW-Darlehen, die häufig als Fremdkapital gewertet werden und den Beleihungsauslauf erhöhen. Wichtig: Eigenkapital, das für Kaufnebenkosten verwendet wird (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler), steht nicht für die Finanzierung zur Verfügung. Beides aus demselben Topf zu finanzieren ist der häufigste Rechenfehler.

Der vergessene Eigenkapitalbedarf: Die Kaufnebenkosten

In Sachsen fallen beim Immobilienkauf Kaufnebenkosten von mindestens 5,5 bis 6 Prozent des Kaufpreises an — bei Einschaltung eines Maklers bis zu 9 bis 10 Prozent. Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden, weil Banken sie grundsätzlich nicht finanzieren. Wer eine Wohnung für 280.000 Euro kauft, benötigt damit allein für Nebenkosten rund 16.800 bis 28.000 Euro. Erst danach beginnt der Eigenkapitalanteil für die eigentliche Finanzierung. Wer also 56.000 Euro (20 Prozent von 280.000 Euro) auf dem Konto hat, kann nach Abzug der Nebenkosten nur noch 28.000 bis 39.200 Euro als echtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringen — was einem tatsächlichen Eigenkapitalanteil von zehn bis vierzehn Prozent entspricht. Das ist weniger als die Zielmarke von 20 Prozent und führt zu höheren Zinsaufschlägen.

Was 10, 20 und 30 Prozent Eigenkapital konkret bedeuten

Am Beispiel einer Wohnung für 300.000 Euro lässt sich der Unterschied konkret durchrechnen. Mit 10 Prozent Eigenkapital (30.000 Euro) auf den Kaufpreis, also nach Abzug der Kaufnebenkosten von rund 18.000 Euro, verbleiben nur 12.000 Euro als echter Eigenkapitalanteil — ein LTV von über 95 Prozent. Die meisten Banken lehnen das heute ab oder verlangen erhebliche Risikoaufschläge. Mit 20 Prozent Eigenkapital (60.000 Euro) verbleiben nach Nebenkosten rund 42.000 Euro, was einem LTV von etwa 86 Prozent entspricht — noch mit Aufschlägen verbunden, aber finanzierbar. Mit 30 Prozent Eigenkapital (90.000 Euro) verbleiben nach Nebenkosten rund 72.000 Euro, LTV unter 80 Prozent — hier beginnen die attraktiven Standardkonditionen. Für die meisten Erstkäufer in Leipzig, wo Wohnungen zwischen 200.000 und 350.000 Euro kosten, bedeutet das ein Eigenkapitalbedarf von realistisch 60.000 bis 100.000 Euro, bevor man ernsthaft mit einer Bank sprechen kann.

KfW und SAB: Können Fördermittel das Eigenkapital ersetzen?

Die KfW-Bank und die Sächsische Aufbaubank (SAB) bieten Finanzierungsprogramme, die gezielt Erstkäufer und Selbstnutzer fördern. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124) stellt zinsgünstige Darlehen bereit, die als Ergänzungsfinanzierung neben dem Bankdarlehen eingesetzt werden. Wichtig: KfW-Darlehen gelten als Fremdkapital — sie erhöhen den Beleihungsauslauf, wenn nicht gleichzeitig ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Sie ersetzen kein Eigenkapital, können aber die Finanzierungsstruktur sinnvoll ergänzen. Die SAB bietet in Sachsen spezifische Programme zur Eigenheimförderung und bezuschusst unter bestimmten Bedingungen den Erwerb von Wohneigentum. Wer die Förderprogramme kennt und nutzt, kann die Gesamtbelastung deutlich senken — der Eigenkapitalbedarf für den ersten Banktermin bleibt davon jedoch unberührt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich — und bis wann?

Die praktische Frage für Erstkäufer ist nicht nur wie viel, sondern auch bis wann. Wer heute 30.000 Euro hat und in drei Jahren kaufen möchte, muss wissen, wie viel er in dieser Zeit sparen kann — und ob das reicht. Sinnvoll ist dabei folgende Rechnung: Angestrebter Kaufpreis + Kaufnebenkosten (6–10 Prozent) + 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitalpuffer = Gesamtbedarf. Bei einer angestrebten Wohnung für 260.000 Euro in Leipzig bedeutet das: 26.000 Euro Nebenkosten + 52.000 Euro Eigenkapital = 78.000 Euro als Mindestbedarf vor dem ersten ernsthaften Bankgespräch. Wer mit diesem Ziel rechnet und seine Sparrate kennt, kann einen realistischen Zeithorizont definieren — und entscheidet bewusst, ob er weiter spart oder jetzt bereits mit dem verfügbaren Kapital eine Strategie entwickelt.

Eigenkapital richtig einsetzen — was ein unabhängiger Berater prüft

Die Entscheidung, wie viel Eigenkapital tatsächlich in die Finanzierung eingebracht werden soll, ist keine triviale Frage. Mehr Eigenkapital senkt den Zinssatz, erhöht aber das gebundene Kapital und reduziert die Liquiditätsreserve. Zu wenig Eigenkapital erzeugt teure Zinsaufschläge. Die optimale Eigenkapitalquote hängt von der persönlichen Situation, der Zinsprognose und der Verfügbarkeit von Förderprogrammen ab. Danny Hildebrandt berät Erstkäufer in Leipzig und Sachsen bei der vollständigen Finanzierungsstruktur: Welches Eigenkapital ist tatsächlich vorhanden und anrechenbar, welche KfW- oder SAB-Programme passen, welche Bank bietet die besten Konditionen für die konkrete Situation — und welcher Kaufpreis ist realistisch erreichbar. Das Erstgespräch ist kostenlos.

1. Deutsche Bundesbank — Wohnimmobilienkreditvergabe: Beleihungsausläufe 2024/2025
2. KfW — Wohneigentumsprogramm (Programm 124)
3. Sächsische Aufbaubank (SAB) — Eigenheimförderung Sachsen 2026
4. Verbraucherzentrale Bundesverband — Eigenkapital bei der Baufinanzierung
5. Stiftung Warentest / Finanztest — Baufinanzierung: Zinszuschläge nach Beleihungsauslauf