Gemeinsam eine Immobilie kaufen: Was GbR, Bruchteilseigentum und Ehegatten-Modell wirklich bedeuten — und was vor dem Notartermin geregelt sein muss

Zwei Personen, eine Immobilie — das klingt unkompliziert, bis es kompliziert wird. Paare kaufen gemeinsam, weil sie sich mehr leisten können als allein. Geschwister erben gemeinsam und wollen das Objekt halten. Freunde oder Geschäftspartner investieren zusammen, weil beide Eigenkapital mitbringen. In all diesen Fällen entstehen Miteigentumsverhältnisse, die rechtlich präzise geregelt sind — und über die die meisten Beteiligten beim Kauf kaum nachdenken. Was passiert, wenn einer der Partner verkaufen will und der andere nicht? Was wenn einer stirbt und seine Erben eintreten? Wer haftet für den Kredit, wenn der andere nicht mehr zahlen kann? Diese Fragen sind keine Ausnahmeszenarien, sondern statistische Gewissheiten über lange Haltedauern. Die Antworten stehen im Gesetz — und nicht immer so, wie die Beteiligten es erwarten.

Bruchteilseigentum: Die häufigste Form des gemeinsamen Kaufs

Wer gemeinsam eine Immobilie kauft, ohne eine Gesellschaft zu gründen, wird in der Regel Bruchteilseigentümer nach §§741 ff. BGB. Beide Käufer stehen namentlich im Grundbuch, jeweils mit ihrem Anteil — zum Beispiel je zur Hälfte oder im Verhältnis 60 zu 40, je nachdem wie das Eigenkapital verteilt war. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen: Er kann ihn verkaufen, verpfänden oder verschenken. Das klingt nach Freiheit, bedeutet in der Praxis aber ein erhebliches Risiko: Wer seinen Anteil verkauft, kann als Käufer jeden Dritten einsetzen — auch jemanden, den der andere Miteigentümer nicht kennt und nicht will. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann das verhindern, muss aber ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch gesichert sein. Ohne eine solche Vereinbarung hat der verbliebene Miteigentümer kein automatisches Recht, den Anteil des anderen zu erwerben.

Die GbR als Alternative: Wenn Gesellschafter kaufen

Statt als Bruchteilseigentümer kann eine Immobilie auch durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben werden. Die GbR selbst steht dann im Grundbuch — eingetragen als "GbR bestehend aus Person A und Person B". Das hat Vorteile: Veränderungen im Gesellschafterkreis (Ein- oder Austritt eines Gesellschafters) erfordern keine Grundbuchänderung, solange die GbR als solche weiterbesteht. Für Investoren, die mehrere Objekte gemeinsam halten oder regelmäßig Gesellschafter wechseln möchten, ist die GbR flexibler. Der entscheidende Nachteil: Alle Gesellschafter haften im Außenverhältnis unbegrenzt und gesamtschuldnerisch — auch für Verbindlichkeiten, die ein anderer Gesellschafter eingegangen ist. Ein gut formulierter Gesellschaftsvertrag ist bei der GbR keine Option, sondern Grundlage für alles, was folgt. Ohne schriftlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB — und die passen selten zur tatsächlichen Absicht der Beteiligten.

Ehegatten: Welchen Unterschied der Güterstand macht

Bei Ehepaaren ist die rechtliche Ausgangslage abhängig vom gewählten ehelichen Güterstand. In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft — dem Standard ohne Ehevertrag — bleibt das Vermögen beider Ehegatten während der Ehe getrennt. Wer die Immobilie kauft, dem gehört sie. Kaufen beide gemeinsam, entsteht Bruchteilseigentum, genau wie bei unverheirateten Paaren. Im Fall der Scheidung wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen — dabei spielt die Immobilie als Vermögenszuwachs eine wichtige Rolle, auch wenn nur einer formal Eigentümer ist. In der Gütertrennung (per Ehevertrag) gibt es keinen Zugewinnausgleich — jeder behält, was ihm gehört. In der Gütergemeinschaft (selten, ebenfalls per Vertrag) fließt das Vermögen beider Ehegatten in ein gemeinsames Gesamthandsvermögen. Wer über Gütergemeinschaft nachdenkt, sollte dies mit einem Notar und Steuerberater besprechen, da die steuerlichen und haftungsrechtlichen Folgen erheblich sind.

Gesamtschuldnerische Haftung beim Kredit: Was viele unterschätzen

Wenn zwei Personen gemeinsam einen Immobilienkredit aufnehmen, haften beide gesamtschuldnerisch — das bedeutet, die Bank kann von jedem der beiden die vollständige Rückzahlung des gesamten Darlehens verlangen, nicht nur den jeweiligen Anteil. Zahlt einer nicht, muss der andere den kompletten Kredit bedienen. Dieses Risiko wird bei Freunden oder Geschwistern häufig unterschätzt. Ein guter Freund kann zahlungsunfähig werden, seinen Job verlieren oder in eine Scheidung geraten, die auch seine Bonität belastet. Die Bank nimmt sich dann an den anderen Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis zwischen den Miteigentümern gibt es einen Ausgleichsanspruch — aber der hilft wenig, wenn das Geld nicht vorhanden ist. Wer gemeinsam kauft, sollte die Bonität des anderen genauso ernst nehmen wie die eigene.

Was passiert bei Trennung oder Streit?

Das Szenario, das am häufigsten eintritt und am wenigsten vorbereitet ist: Die Beziehung, Freundschaft oder Partnerschaft endet, aber die gemeinsame Immobilie bleibt. Im Bruchteilseigentum hat jeder Miteigentümer das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen — das regelt §749 BGB. Einigen sich die Parteien nicht auf eine Lösung (Auszahlung eines Partners, Verkauf an einen Dritten), bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert — häufig deutlich unter Marktwert. Das Ergebnis ist für beide Seiten schlechter als eine einvernehmliche Lösung. Eine Miteigentümervereinbarung kann das verhindern: Sie regelt Vorkaufsrechte, Auszahlungsmodalitäten, Bewertungsverfahren bei Streit und Haltefristen. Diese Vereinbarung wird notariell beurkundet und kann im Grundbuch gesichert werden. Sie ist die wichtigste Investition vor dem Kauf — und kostet einen Bruchteil dessen, was eine Teilungsversteigerung vernichtet.

Was passiert beim Tod eines Miteigentümers?

Stirbt ein Miteigentümer, geht sein Anteil auf seine Erben über — nicht automatisch auf den überlebenden Miteigentümer. Das ist ein häufiger Irrtum, besonders bei unverheirateten Paaren. Wer gemeinsam kauft und möchte, dass der andere im Todesfall den Anteil erhält, muss das aktiv regeln: durch ein Testament oder einen Erbvertrag. Bei Ehegatten gilt das gesetzliche Erbrecht — der überlebende Ehegatte erbt in der Zugewinngemeinschaft neben Kindern zu einem Viertel plus einem weiteren Viertel als pauschaler Zugewinnausgleich. Aber auch das bedeutet: Kinder können Miterben werden und damit Miteigentümer an der Immobilie — oft gegen den Willen des überlebenden Partners. Ein notariell beglaubigtes gemeinschaftliches Testament oder ein Erbvertrag mit gegenseitiger Erbeinsetzung schließt diese Lücke. Wer gemeinsam eine Immobilie kauft, sollte gleichzeitig klären, wer sie im Todesfall erhält.

Steuerliche Aspekte des gemeinsamen Eigentums

Steuerlich gilt beim Bruchteilseigentum das Transparenzprinzip: Jeder Miteigentümer versteuert seinen Anteil an Mieteinnahmen und Werbungskosten separat mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Das kann vorteilhaft sein, wenn die Beteiligten unterschiedliche Steuersätze haben — ein Partner mit niedrigem Einkommen versteuert seinen Anteil zu einem niedrigeren Satz. Bei der Spekulationssteuer nach §23 EStG gilt die Haltefrist für jeden Anteil separat. Wer seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren überträgt oder veräußert, zahlt auf den anteiligen Gewinn Einkommensteuer. Auch die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf für den jeweiligen Anteil an, bei der Übertragung zwischen nicht verwandten Miteigentümern ebenfalls. Zwischen Ehegatten und in gerader Linie verwandten Personen ist die Grunderwerbsteuer bei Übertragungen befreit — ein relevanter Vorteil gegenüber unverheirateten Paaren.

Was vor dem Notartermin schriftlich geregelt sein sollte

Eine Miteigentümervereinbarung sollte mindestens folgende Punkte regeln: Wer trägt welche laufenden Kosten (Kredit, Nebenkosten, Instandhaltung)? Wie werden Entscheidungen über das Objekt getroffen — Einstimmigkeit oder Mehrheit? Was passiert, wenn ein Miteigentümer verkaufen will und der andere nicht — Vorkaufsrecht, Bewertungsverfahren, Auszahlungsfrist? Was gilt im Todesfall? Gibt es eine Mindesthaltedauer, vor der kein Anteil veräußert werden darf? Wie wird ein Miteigentümer entschädigt, der mehr Eigenkapital eingebracht hat? Dieser Vertrag wird vor oder beim Notartermin beurkundet — er kostet einige hundert Euro, schützt aber vor Konflikten, die zehntausende Euro und Jahre des Streits kosten können. Danny Hildebrandt bespricht diese Punkte standardmäßig vor jedem gemeinsamen Kauf — bevor die erste Besichtigung stattfindet.

1. Bürgerliches Gesetzbuch — §§741 ff. BGB: Gemeinschaft / Bruchteilseigentum
2. Bürgerliches Gesetzbuch — §749 BGB: Aufhebung der Gemeinschaft
3. Bürgerliches Gesetzbuch — §§705 ff. BGB: Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
4. Grunderwerbsteuergesetz — §3 Nr. 4 und 6: Steuerbefreiungen bei Ehegatten und Verwandten
5. Bundesnotarkammer — Informationen zu Miteigentum und Gesellschaftsverträgen bei Immobilienerwerb