Grunderwerbsteuer-Reform 2026: Kommt der Freibetrag für Erstkäufer — und was gilt jetzt?

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt neben Notar und Makler automatisch Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das bis zu 19.500 Euro, die vor dem Einzug bereits ans Finanzamt geflossen sind. Kein anderes europäisches Land belastet den Immobilienerwerb im Vergleich ähnlich stark. Die politische Diskussion darüber ist nicht neu — aber sie hat sich in den vergangenen Monaten spürbar intensiviert. Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD 2025 findet sich erstmals eine explizite Prüfzusage für einen einmaligen Freibetrag für Erstkäufer. Mehrere Bundesländer preschen mit eigenen Modellen vor. Was das konkret bedeutet — und was heute schon gilt.

Was die Grunderwerbsteuer heute kostet — ein Bundesländervergleich

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz eigenständig festlegen — und sie haben davon reichlich Gebrauch gemacht. Bayern und Sachsen halten mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz bundesweit. Hamburg liegt bei 5,5 Prozent, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz bei 5,0 Prozent, Berlin und Hessen bei 6,0 Prozent. Den Höchstsatz von 6,5 Prozent erheben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Konkret heißt das: Wer in Leipzig eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro kauft, zahlt 8.750 Euro Grunderwerbsteuer. Wer dasselbe Objekt in Dortmund kaufen würde, zahlt 16.250 Euro — fast doppelt so viel. Für Sachsen ist dieser Standortvorteil real und relevant, auch wenn er im Alltag kaum wahrgenommen wird.

Was die geplante Reform vorsieht — und wie weit sie ist

Der Koalitionsvertrag der Bundesregierung 2025 enthält die Formulierung, einen einmaligen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für den erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie „prüfen" zu wollen. Konkrete Zahlen nennt der Vertrag nicht — diskutiert werden Freibeträge zwischen 300.000 und 500.000 Euro auf den Kaufpreis oder alternativ eine Steuererstattung von pauschal 10.000 bis 15.000 Euro. Bayern hat im Bundesrat bereits mehrfach entsprechende Anträge eingebracht. Der Widerstand kommt aus den finanzschwächeren Bundesländern mit hohen Steuersätzen, für die die Grunderwerbsteuer eine wesentliche Einnahmequelle darstellt: Nordrhein-Westfalen nimmt jährlich über drei Milliarden Euro aus der GrESt ein. Eine bundeseinheitliche Lösung scheitert daher regelmäßig an der unterschiedlichen Interessenlage. Realistisch ist deshalb ein Modell, bei dem der Bund einen Freibetrag für Bundessteuern schafft und die Länder optional mitziehen können — oder ein bundesweites Mindeststeuerniveau kombiniert mit einem Erstattungsmodell für Eigennutzer. Der Zeitplan ist unklar: Eine parlamentarische Initiative ist für Herbst 2026 angekündigt, eine Gesetzesänderung wäre frühestens 2027 wirksam.

Sachsen und Leipzig: Warum der Standortvorteil trotzdem zählt

Sachsen profitiert bereits heute vom niedrigsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands — 3,5 Prozent wie in Bayern. Das klingt bescheiden, macht aber bei den in Leipzig üblichen Kaufpreisen zwischen 150.000 und 400.000 Euro einen spürbaren Unterschied. Auf eine Dreizimmerwohnung für 280.000 Euro fallen in Sachsen 9.800 Euro GrESt an — in Brandenburg oder NRW wären es 18.200 Euro. Für eine mögliche Reform bedeutet das: Sachsen hätte verhältnismäßig wenig Anreiz, einem bundesweiten Freibetrag mitzumachen, weil der eigene Satz bereits niedrig ist und Steuerausfälle kaum kompensierbar wären. Für Käufer in Leipzig und Sachsen ist die Reform damit weniger ein Gamechanger als in Hochsteuerbundesländern. Die entscheidende Frage ist eine andere: Lohnt es sich, auf eine Reform zu warten — oder ist der heutige 3,5-Prozent-Satz bereits eine günstige Ausgangslage, die man nutzen sollte?

Kaufnebenkosten im Überblick: Was neben der GrESt auf Käufer zukommt

Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Nebenkostenpositionen beim Immobilienkauf. Vollständig setzt sich die Nebenkosten-Rechnung aus folgenden Positionen zusammen: Grunderwerbsteuer in Sachsen 3,5 Prozent, Notarkosten typischerweise 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises (für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung), Grundbucheintragungsgebühren rund 0,5 Prozent sowie bei Einschaltung eines Maklers 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer. Zusammen ergeben sich je nach Situation Gesamtnebenkosten zwischen 6 und 11 Prozent des Kaufpreises — ohne Makler typischerweise 5,5 bis 6 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 280.000 Euro sind das zwischen 15.400 und 30.800 Euro, die als Eigenkapital vor dem ersten Banktermin verfügbar sein müssen. Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit — sie sind vollständig aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Wer das bei der Finanzierungsplanung unterschätzt, erlebt beim ersten Bankgespräch eine unangenehme Überraschung.

Jetzt kaufen oder auf die Reform warten?

Die Frage, ob man auf eine Grunderwerbsteuer-Reform warten sollte, stellt sich in der Praxis kaum anders als die Frage, ob man auf fallende Zinsen oder günstigere Kaufpreise warten sollte: Es ist eine Wette auf eine unsichere Zukunft. Selbst wenn die Reform kommt — frühestens 2027 — ist unklar, ob Sachsen mitmacht, wie hoch der Freibetrag ist und welche Bedingungen gelten. Wer heute in Leipzig kauft und in Sachsen 3,5 Prozent GrESt zahlt, profitiert bereits von einem der günstigsten Nebenkosten-Standorte Deutschlands. Hinzu kommt: Immobilienpreise reagieren auf veränderte Rahmenbedingungen. Wenn ein GrESt-Freibetrag die Nachfrage von Erstkäufern ankurbelt — was das politische Ziel wäre — steigen Kaufpreise tendenziell. Der Vorteil niedrigerer Steuer könnte durch höhere Kaufpreise teilweise kompensiert werden. Das bedeutet nicht, dass man heute unbedingt kaufen muss. Aber die Entscheidung sollte auf der eigenen finanziellen Situation, der Objektqualität und der Lebenssituation basieren — nicht auf der Erwartung einer Steuererleichterung, deren Ausgestaltung und Zeitplan offen sind.

Was die Reform für Kapitalanleger bedeutet

Alle bisher diskutierten Reformmodelle sehen den GrESt-Freibetrag ausschließlich für selbstgenutzte Erstwohnimmobilien vor. Kapitalanleger, die eine Wohnung zur Vermietung erwerben, würden von keinem der aktuellen Modelle profitieren. Das hat eine wichtige praktische Konsequenz: Für Investoren ändert sich an der Kostenkalkulation nichts — 3,5 Prozent GrESt in Sachsen bleiben als Kaufnebenkosten fix einzuplanen. Indirekt könnte eine Reform jedoch positiv wirken: Wenn mehr Erstkäufer durch niedrigere Nebenkosten in den Markt eintreten, steigt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Einstiegssegment. Das stützt Kaufpreise und damit den Wert bestehender Investments. Außerdem würde höhere Eigentumsquote die Mietnachfrage tendenziell senken — ein Effekt, der in starken Mieterstandorten wie Leipzig aber erst mittelfristig spürbar wäre.

Was Käufer in Leipzig heute konkret tun können

Unabhängig vom Ausgang der Grunderwerbsteuer-Reform gilt für Käufer in Leipzig und Sachsen: Die aktuelle Ausgangslage ist günstig. Niedrige GrESt, gesunkene Bauzinsen gegenüber dem Hochpunkt 2023 und ein Markt, der sich nach dem Preisrückgang 2022 bis 2024 wieder stabilisiert hat, schaffen ein Kaufumfeld, das für vorbereitete Käufer attraktiv ist. Die entscheidende Voraussetzung bleibt dieselbe wie immer: ausreichend Eigenkapital für Kaufpreis plus Nebenkosten, eine solide Finanzierungsstruktur und eine sorgfältige Prüfung des Objekts. Danny Hildebrandt unterstützt Erstkäufer und Kapitalanleger in Leipzig bei der vollständigen Kaufvorbereitung — von der realistischen Budgetplanung inklusive aller Nebenkosten über die Objektprüfung bis zur Begleitung beim Notartermin. Wer wissen möchte, was ein Kauf in der aktuellen Marktlage konkret bedeutet, kann ein kostenfreies Erstgespräch vereinbaren.

1. Bundesministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuer: Ländersteuersätze im Überblick
2. Koalitionsvertrag CDU/CSU und SPD 2025 — Wohnungs- und Eigentumsförderung
3. Bundesrat — Entschließungsantrag Bayern zur Grunderwerbsteuerreform
4. Institut der deutschen Wirtschaft (IW) — Kaufnebenkosten als Hemmnis für Wohneigentum
5. Destatis — Kaufwerte für Wohnimmobilien 2024/2025
6. Sächsisches Staatsministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuer in Sachsen