Name: Veltivo
Author: Veltivo

Ein Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben — und gleichzeitig eine, bei der viele Käufer unter Zeitdruck stehen. Gute Objekte werden schnell vergeben, Verkäufer drängen auf zügige Entscheidungen, und Makler haben ein Interesse am Abschluss. In diesem Umfeld werden Prüfschritte übersprungen, Unterlagen nicht angefordert und Risiken nicht erkannt. Die Folge: Käufer übernehmen Sanierungspflichten, die sie nicht einkalkuliert haben, zahlen Kaufpreise, die über dem Marktniveau liegen, oder entdecken nach dem Notartermin Belastungen im Grundbuch, die sie bei sorgfältiger Prüfung gekannt hätten. Diese Checkliste fasst die zwölf wichtigsten Prüfpunkte zusammen — in der Reihenfolge, in der sie typischerweise im Kaufprozess anfallen.

1. Kaufpreis auf Marktgerechtigkeit prüfen

Bevor jede weitere Prüfung beginnt, steht die Frage: Ist der aufgerufene Kaufpreis fair? In einem Markt, der sich regional stark unterscheidet, ist das ohne lokale Vergleichsdaten kaum verlässlich einzuschätzen. Als Orientierung dienen der Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises oder der Stadt — er veröffentlicht jährlich Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen — sowie Marktberichte regionaler Verbände und Portale. Wer eine Immobilie kauft, ohne den Kaufpreis gegen belastbare Vergleichswerte geprüft zu haben, kann systematisch zu viel zahlen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro bedeuten fünf Prozent Überzahlung 17.500 Euro — eine Summe, die eine professionelle Kaufpreiseinschätzung um ein Vielfaches übersteigt.

2. Grundbuchauszug anfordern und vollständig lesen

Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als vier Wochen sein und vollständig — also alle drei Abteilungen umfassend — vorliegen. Abteilung I: Wer ist eingetragener Eigentümer? Gibt es Miteigentümer, die alle zustimmen müssen? Abteilung II: Welche Lasten und Beschränkungen sind eingetragen? Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte oder Reallasteinträge bleiben nach dem Kauf bestehen, wenn sie nicht ausdrücklich gelöscht werden. Abteilung III: Welche Grundschulden oder Hypotheken lasten auf dem Objekt? Sind diese bereits abgezahlt oder noch valutierend? Der Kaufvertrag muss die lastenfreie Übertragung — also Löschung aller Altgrundschulden aus dem Kauferlös — verbindlich regeln.

3. Energieausweis prüfen und Energieklasse einordnen

Der Energieausweis ist seit 2014 Pflicht und muss bei jeder Besichtigung vorliegen. Käufer sollten drei Dinge prüfen: erstens das Ausstellungsdatum — ein Ausweis ist zehn Jahre gültig, aber veraltete Werte können durch seitdem vorgenommene Sanierungen oder unterlassene Wartung abweichen. Zweitens den Ausweistyp: Verbrauchsausweise spiegeln das tatsächliche Nutzungsverhalten der bisherigen Mieter wider — bei sparsamen Bewohnern können sie den energetischen Zustand zu optimistisch darstellen. Bedarfsausweise berechnen den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes und sind aussagekräftiger. Drittens die Energieklasse: Objekte der Klassen F, G und H unterliegen 2026 erhöhten GEG-Anforderungen, steigenden CO₂-Kosten und können bei der Finanzierung als Risikofaktor eingestuft werden. Die Sanierungskosten gehören in die Kaufpreisverhandlung.

4. Technischen Zustand des Gebäudes systematisch prüfen

Eine Besichtigung ist kein Gutachten. Wer ausschließlich mit dem Auge prüft, erkennt keine Feuchtigkeit hinter frisch gestrichenem Mauerwerk, keine Risse im Fundamentbereich und keine Asbestplatten unter dem Laminat. Vier Bereiche haben bei Bestandsimmobilien die höchste Schadenshäufigkeit: Dach und Dachstuhl — undichte Stellen, morsche Sparren oder fehlende Dämmung sind teuer. Heizungsanlage — Alter, Typ, letztes Wartungsdatum und GEG-Konformität. Eine Ölheizung Baujahr 1990 löst nach dem Eigentumsübergang eine Austauschpflicht aus. Kellergeschoss und Bodenplatte — Feuchtigkeit und Schimmel sind in Gründerzeitbauten keine Seltenheit und können auf strukturelle Probleme hinweisen. Elektroinstallation — veraltete Aluminium- oder Zweileiterinstallationen entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik und müssen ersetzt werden. Eine technische Due Diligence durch einen erfahrenen Sachverständigen deckt diese Risiken auf, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

5. GEG-Pflichten und CO₂-Kosten einkalkulieren

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst beim Eigentümerwechsel konkrete Handlungspflichten aus. Zwei sind besonders relevant. Erstens: Eine Heizungsanlage, die älter als 30 Jahre ist und mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb ausgetauscht werden. Zweitens: Nicht gedämmte oberste Geschossdecken müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang gedämmt werden. Hinzu kommt die CO₂-Kostenlast bei vermieteten Objekten: Gebäude der Energieklassen F, G und H verursachen für Eigentümer laufende CO₂-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) — bei schlechter Energieklasse trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Abgabe. Diese Kosten steigen mit dem CO₂-Preis bis 2030 systematisch an und sollten bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden.

6. Bei Eigentumswohnungen: WEG-Unterlagen vollständig prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Drei Dokumentenpakete müssen vor dem Kauf vorliegen. Erstens die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt, welche Nutzungsbeschränkungen gelten? Zweitens die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre: Sind Sanierungsmaßnahmen beschlossen, aber noch nicht umgesetzt? Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten? Wurden Sonderumlagen erhoben? Drittens die aktuelle Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan: Wie hoch ist die monatliche Zahlung, wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsrücklage und ist sie ausreichend? Bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen gehen automatisch auf den Käufer über — unabhängig davon, ob er von ihnen wusste.

7. Mietrechtliche Situation klären

Wird die Immobilie vermietet gekauft, gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" — der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Käufer sollten den Mietvertrag vollständig lesen: Welche Miete ist vereinbart und liegt sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete? Gibt es Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, die rechtlich unwirksam sein könnten? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht des Mieters? Und: Liegt eine aktuelle Betriebskostenabrechnung vor, aus der ersichtlich wird, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden? Wer Eigenbedarf anmelden möchte, sollte außerdem klären, welche Kündigungsfristen und -voraussetzungen gelten — je nach Mietdauer kann die gesetzliche Kündigungsfrist bis zu neun Monate betragen.

8. Finanzierung vollständig durchrechnen — inklusive aller Nebenkosten

Der Kaufpreis ist nicht die einzige finanzielle Belastung. Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notargebühren (ca. 1,5 Prozent), Grundbucheintragung (ca. 0,5 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision (maximal 3,57 Prozent bei Käuferprovision). Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden — sie können nicht finanziert werden. Hinzu kommen die laufenden Kosten des Eigentums: Instandhaltungsrücklage (1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr als Faustregel), Hausgeld bei ETW, Grundsteuer, Versicherungen. Die monatliche Finanzierungsrate plus laufende Nebenkosten sollte 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht dauerhaft übersteigen, um ausreichend finanzielle Puffer zu behalten.

9. Baulasten, Bebauungsplan und öffentlich-rechtliche Beschränkungen prüfen

Neben dem Grundbuch gibt es ein weiteres Register, das Käufer regelmäßig übersehen: das Baulastenverzeichnis. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde — zum Beispiel die Verpflichtung, einen Grenzabstand einzuhalten oder einem Nachbarn Überfahrtsrechte zu gewähren. Sie sind nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde und gehen ebenfalls auf den Käufer über. Zusätzlich lohnt ein Blick in den gültigen Bebauungsplan: Welche Nutzung ist zulässig? Welche Baumöglichkeiten bestehen, welche nicht? Gibt es Planungen der Gemeinde, die den Charakter der Lage verändern könnten — Straßenbau, Gewerbegebiet, Windkraftanlagen? Diese Informationen sind bei der Gemeinde oder online über das Geoportal verfügbar.

10. Kaufvertrag vor dem Notartermin lesen und verstehen

Der Kaufvertragsentwurf muss dem Käufer nach deutschem Recht mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen — diese Frist sollte genutzt werden. Der Vertrag ist kein Standarddokument: Er enthält Regelungen zu Haftungsausschlüssen, Übergabezeitpunkt, Lastenfreistellung, Aufteilung von Kaufnebenkosten und etwaigen Sondervereinbarungen. Besonders wichtig: der Gewährleistungsausschluss. In den meisten privaten Immobilienkaufverträgen wird die Sachmängelhaftung vollständig ausgeschlossen — der Verkäufer haftet nach dem Kauf nicht mehr für Mängel, es sei denn, er hat sie arglistig verschwiegen. Das bedeutet: Alles, was nicht vor dem Kauf geprüft wurde, ist nach dem Kauf das Problem des Käufers. Wer den Kaufvertrag nicht vollständig versteht, sollte ihn von einem unabhängigen Berater oder Rechtsanwalt prüfen lassen — vor, nicht nach dem Notartermin.

11. Übergabeprotokoll und Übergabezeitpunkt klären

Der Notartermin regelt das rechtliche Eigentum — den tatsächlichen Besitzübergang regelt die Übergabe. Beides muss klar vereinbart sein. Im Kaufvertrag wird typischerweise ein Übergabedatum festgelegt, das vom vollständigen Zahlungseingang des Kaufpreises abhängt. Zum Übergabezeitpunkt sollte ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt werden, das den aktuellen Zustand der Immobilie dokumentiert: alle Räume, vorhandene Mängel, Zählerstände für Strom, Wasser und Gas sowie die übergebenen Schlüssel. Dieses Protokoll ist die Grundlage für eventuelle spätere Auseinandersetzungen über den Zustand der Immobilie bei der Übergabe. Bei vermietet gekauften Objekten gibt es keine gesonderte Übergabe — der Mieter bleibt, und der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein.

12. Unabhängige Beratung einplanen — nicht als Luxus, sondern als Schutz

Wer eine Immobilie kauft, steht in den meisten Fällen allein einer Gruppe gegenüber, die den Abschluss anstrebt: Verkäufer, Makler und manchmal auch die finanzierende Bank. Ein unabhängiger Berater auf der Käuferseite — jemand, der ausschließlich im Interesse des Käufers handelt und nicht am Abschluss verdient — schließt diese strukturelle Lücke. In Leipzig und Sachsen übernimmt Danny Hildebrandt genau diese Rolle: Kaufpreisbewertung anhand lokaler Vergleichsdaten, technische Prüfung des Gebäudes, Analyse der WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen, ESG-Check und Einschätzung des Kaufvertrags vor dem Notartermin. Das Honorar für eine vollständige Kaufbegleitung beträgt typischerweise einen Bruchteil dessen, was ein einziger Fehler bei einem Kauf in der genannten Größenordnung kosten kann. Die meisten Käufer, die eine professionelle Kaufbegleitung in Anspruch nehmen, amortisieren die Kosten allein durch eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung.

In Veltivo anwenden

Vollständige Kaufprüfung durch Danny Hildebrandt

Alle 12 Punkte dieser Checkliste professionell durcharbeiten lassen — vor dem Notartermin. Danny Hildebrandt begleitet Sie durch den gesamten Ankaufsprozess: unabhängig, erfahren, auf Ihrer Seite.

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Quellen

Immobilienkauf Checkliste 2026: 12 Dinge, die Käufer vor dem Notartermin geprüft haben müssen — und was beim Übersehen richtig teuer wird