Name: Veltivo
Author: Veltivo

Kaum eine Frage beschäftigt Haushalte in Deutschland so sehr wie diese: Kaufen oder Mieten? Und kaum eine Frage wurde in den vergangenen Jahren so oft falsch beantwortet — in beide Richtungen. 2021 hieß es: kaufen, jetzt oder nie, die Preise steigen ewig. 2023 hieß es: auf keinen Fall kaufen, die Zinsen haben den Markt zerstört. Beide Aussagen waren zu ihrer Zeit verständlich und sind trotzdem nicht grundsätzlich richtig. 2026 bietet eine neue Ausgangslage, die eine sachlichere Antwort erlaubt: Kaufpreise haben sich nach dem Rückgang von 2022 bis 2024 stabilisiert, Bauzinsen sind von ihrem Hochpunkt bei über vier Prozent auf rund drei Prozent gesunken, und Mieten steigen in deutschen Großstädten weiter — besonders in wachsenden Städten wie Leipzig. Das Marktfenster, das sich gerade öffnet, gab es seit 2016 nicht mehr. Wer jetzt die Rechnung macht, kommt zu anderen Ergebnissen als noch vor zwei Jahren.

Der Kauf-Miet-Faktor: Was er aussagt — und was nicht

Der gebräuchlichste Vergleichsmaßstab zwischen Kaufen und Mieten ist der Kauf-Miet-Faktor — auch Vervielfältiger genannt. Er gibt an, wie viele Jahresnettomieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet: Man zahlt den 25-fachen Jahreswert der erzielbaren Miete. In den Boomjahren stiegen diese Faktoren in deutschen Großstädten auf 35 bis 50 — was bedeutete, dass Kaufen rechnerisch nur bei sehr langer Haltedauer und starker Preissteigerung sinnvoll war. Nach der Korrektur 2022 bis 2024 sind die Faktoren deutlich gesunken. In Leipzig liegen sie je nach Lage heute zwischen 22 und 32 — in aufstrebenden Ostlagen wie Reudnitz oder Eutritzsch teils unter 25. Das ist historisch ein vernünftiger Wert. Was der Faktor allein nicht sagt: Er berücksichtigt weder die Finanzierungskosten noch die Instandhaltung noch die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals. Er ist ein erster Indikator — nicht die ganze Antwort.

Wie die gesunkenen Bauzinsen die Rechnung verändern

Der entscheidende Hebel in der Kauf-Miet-Rechnung ist nicht der Kaufpreis allein — es ist die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung im Vergleich zur Miete. Auf dem Zinshöhepunkt 2023 kostete eine Finanzierung von 300.000 Euro bei vier Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung rund 1.500 Euro im Monat. Zum Vergleich: Eine vergleichbare Mietwohnung in Leipzig kostete 1.100 bis 1.300 Euro kalt. Kaufen war teurer als Mieten — monatlich und deutlich. Bei einem aktuellen Zinssatz von drei Prozent auf dieselbe Finanzierungssumme sinkt die Rate auf etwa 1.250 Euro — fast auf Mietniveau. Wenn die Miete in den nächsten Jahren weiter steigt, dreht sich das Verhältnis: Die feste Kreditrate wirkt wie eine Mietpreisbremse für den eigenen Haushalt. Wer jetzt finanziert, kauft sich langfristig Planbarkeit — ein Wert, der in der reinen Monatskosten-Rechnung nicht auftaucht.

Steigende Mieten: Der unterschätzte Faktor auf der Mietseite

Die Mietseite der Rechnung ist keine Konstante. Mieten in Leipzig sind zwischen 2020 und 2026 um durchschnittlich über 30 Prozent gestiegen — und der Aufwärtsdruck hält an. Der historische Einbruch beim Wohnungsneubau (206.600 fertiggestellte Wohnungen in Deutschland 2025 — der niedrigste Wert seit der Wiedervereinigung) wird die Angebotslücke in den kommenden Jahren weiter vergrößern. Wer heute zur Miete wohnt, zahlt nicht den Mietpreis von 2026 für immer. In zehn Jahren kann dieselbe Wohnung deutlich mehr kosten — während die Kreditrate des Käufers konstant bleibt oder sogar sinkt, wenn er Sondertilgungen nutzt. Diese Dynamik macht einen wesentlichen Teil der langfristigen Vorteilhaftigkeit des Kaufens aus — sie ist aber in keiner kurzfristigen Rechnung sichtbar.

Wann Mieten 2026 die bessere Wahl ist

Es wäre unehrlich, pauschal für Kaufen zu plädieren. Mieten ist in bestimmten Situationen die klar bessere Entscheidung. Erstens bei kurzer Haltedauer: Wer die Immobilie in weniger als sieben bis zehn Jahren wieder verkaufen muss oder möchte, trägt das Risiko, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) nicht durch Wertsteigerung zu kompensieren. Die Transaktionskosten beim Kauf liegen in Sachsen bei rund sechs Prozent — die müssen erst einmal wieder hereingespielt werden. Zweitens bei unklarer Lebenssituation: Wer berufliche Mobilität benötigt, einen Ortswechsel plant oder familiäre Unsicherheiten hat, nimmt mit dem Kauf eine Verpflichtung auf sich, die schnell zum Klotz am Bein wird. Drittens bei fehlendem Eigenkapital: Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht — sie müssen vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Wer diese nicht hat, oder wer nur zehn Prozent Eigenkapital einbringt, zahlt deutliche Risikoaufschläge auf den Zins.

Wann Kaufen 2026 die bessere Wahl ist

Für Haushalte mit stabiler Lebenssituation, ausreichend Eigenkapital und einem Planungshorizont von mehr als zehn Jahren ist Kaufen in der aktuellen Marktlage attraktiver als seit Jahren. Drei Faktoren sprechen 2026 für den Kauf. Erstens das Preisniveau: Kaufpreise sind nach der Korrektur gegenüber den Hochpunkten 2022 um zehn bis zwanzig Prozent gesunken — je nach Lage und Objekttyp. Wer 2021 nicht kaufen konnte oder wollte, bekommt heute ein realistischeres Einstiegsniveau. Zweitens die Zinsdynamik: Die EZB hat den Leitzins seit Juni 2024 mehrfach gesenkt. Die Richtung ist klar — aber wie weit die Zinsen noch fallen und ob das in den Kaufpreisen eingepreist wird, ist offen. Wer auf weiter fallende Zinsen wartet, riskiert, dass steigende Kaufpreise den Zinsvorteil auffressen. Drittens die Mietalternative: In Leipzig zahlt man für eine gut gelegene Dreiraumwohnung heute 1.200 bis 1.500 Euro kalt. Diese Beträge bauen kein Vermögen auf — sie finanzieren das Eigentum eines anderen. Mit einem gut strukturierten Kredit kann dieselbe monatliche Belastung Eigenkapital aufbauen.

Leipzig konkret: Was der Vergleich zeigt

Ein Rechenbeispiel auf Basis aktueller Leipziger Marktdaten (Stand Mai 2026): Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Gohlis-Süd kostet im Kauf rund 320.000 Euro. Bei 20 Prozent Eigenkapital (64.000 Euro) plus Kaufnebenkosten (ca. 19.200 Euro in Sachsen) ergibt sich eine Finanzierungssumme von 256.000 Euro. Bei drei Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung beträgt die monatliche Rate rund 1.067 Euro — hinzu kommen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage von durchschnittlich 250 Euro, macht zusammen etwa 1.320 Euro monatliche Gesamtbelastung. Die vergleichbare Mietwohnung in derselben Lage: 1.250 bis 1.400 Euro kalt, plus Nebenkosten. Der monatliche Unterschied ist marginal — aber nach zehn Jahren hat der Käufer erheblich Eigenkapital gebildet, der Mieter nicht. Dieses Beispiel gilt für Eigennutzer. Für Kapitalanleger ändert sich die Rechnung durch Steuervorteile und Mieteinnahmen erheblich.

Die Entscheidung ist individuell — was ein Erstgespräch konkret bringt

Keine allgemeine Rechnung ersetzt die individuelle Analyse. Ob Kaufen oder Mieten für einen konkreten Haushalt in einer konkreten Lebenssituation die bessere Wahl ist, hängt von Eigenkapital, Einkommensstabilität, Familienplanung, Lage und Anlagehorizont ab. Danny Hildebrandt führt genau diese Analyse in einem persönlichen Erstgespräch durch — kostenlos und unverbindlich. Das Ergebnis ist keine Verkaufsstrategie für ein bestimmtes Objekt, sondern eine ehrliche Einschätzung: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt? Welches Eigenkapital brauche ich wirklich? Was kann ich mir leisten — und was sollte ich mir nicht leisten? Wer diese Fragen beantwortet hat, trifft eine Entscheidung auf fundierter Grundlage — nicht auf Basis von Markteuphorie oder Panikmache.

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Quellen

Kaufen oder Mieten 2026: Was jetzt wirklich rechnet — und wann der Markt endlich wieder auf der Seite der Käufer steht