Name: Veltivo
Author: Veltivo

Die Zahlen sind eindeutig: 2025 wurden in Deutschland lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt — ein historischer Tiefstand und weniger als die Hälfte des politischen Zielwerts von 400.000 Einheiten pro Jahr, den die Bundesregierung noch 2021 ausgegeben hatte. Laut Handelsblatt bedeutet das nicht nur das Verfehlen eines politischen Ziels, sondern eine strukturelle Verschärfung der Wohnungsknappheit, die sich direkt auf Millionen von Menschen auswirkt — und besonders auf diejenigen, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen möchten. Für Erstkäufer verändern diese Zahlen die Ausgangslage fundamental: weniger Neubauangebote, mehr Konkurrenz um Bestandsobjekte, kaum Verhandlungsspielraum bei gefragten Lagen. Wer in diesem Umfeld kaufen will, muss besser vorbereitet sein als je zuvor.

Was hinter dem Einbruch steckt — die Ursachen

Der Rückgang auf 206.600 fertiggestellte Wohnungen ist kein plötzliches Ereignis, sondern das Ergebnis einer mehrjährigen Abwärtsentwicklung, die durch mehrere Faktoren gleichzeitig ausgelöst wurde. Erstens der Zinsschock ab 2022: Der Anstieg der Bauzinsen von nahe null auf über vier Prozent innerhalb von zwei Jahren hat die Finanzierbarkeit von Neubauprojekten für private Bauherren und Projektentwickler massiv verschlechtert. Projekte, die bei einem Zinssatz von einem Prozent noch rentabel gerechnet wurden, waren bei vier Prozent nicht mehr darstellbar — sie wurden storniert oder auf Eis gelegt. Zweitens explodierende Baukosten: Zwischen 2020 und 2025 sind die Baukosten in Deutschland laut Statistischem Bundesamt um mehr als 40 Prozent gestiegen — getrieben durch Materialknappheit, Lohnentwicklung und gestörte Lieferketten. Drittens die Genehmigungslücke: Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen war bereits 2023 auf unter 260.000 gefallen — was bedeutet, dass die Fertigstellungszahlen 2026 und 2027 noch schlechter ausfallen könnten, da heute genehmigt wird, was morgen gebaut wird. Viertens fehlende Anreize für Investoren: Mietpreisbremse, steigende Grunderwerbsteuer und verschärfte Energieeffizienzanforderungen haben die Renditeerwartungen für Investoren gedrückt und viele vom Neubau ferngehalten.

Was das für den Wohnungsmarkt bedeutet — Angebot trifft auf wachsende Nachfrage

Während das Angebot an neuen Wohnungen seit Jahren schrumpft, bleibt die Nachfrage stabil bis wachsend. Deutschland hat 2024 trotz Rückgängen der Vorjahre noch immer einen positiven Wanderungssaldo — Menschen ziehen in die Städte, Haushaltsgrößen werden kleiner, der Bedarf an Wohnraum steigt strukturell. Das Ergebnis ist klassische Angebotsverknappung: Wo weniger gebaut wird, steigt der Druck auf den Bestand. Für bestehende Immobilien bedeutet das: Sie werden relativer knapper. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in einer Wachstumsregion besitzt, profitiert von diesem Effekt — wer kaufen möchte, leidet darunter. In Großstädten wie Leipzig, Dresden, Hamburg oder München, wo Bevölkerungswachstum auf ohnehin angespannte Wohnungsmärkte trifft, ist der Effekt besonders ausgeprägt. Gleichzeitig gibt es eine regionale Differenzierung: In strukturschwachen Regionen mit Bevölkerungsrückgang entlastet der Neubaurückgang den Markt kaum — dort ist das Problem ohnehin eher Leerstand als Knappheit. Der Wohnungsmangel ist damit kein deutschlandweites, sondern ein urbanes Phänomen — und trifft die Zielgruppe der Erstkäufer, die überwiegend in Städten und deren Umland leben, besonders hart.

Was das konkret für Erstkäufer bedeutet

Vier direkte Auswirkungen des Neubaueinbruchs treffen Erstkäufer 2026 unmittelbar. Erstens weniger Auswahl: Wer eine Neubauwohnung kaufen wollte, findet schlicht weniger Angebote — und die wenigen verfügbaren Neubauprojekte werden oft zu Preisen angeboten, die das Budget von Erstkäufern übersteigen. Das lenkt die Nachfrage automatisch in den Bestand. Zweitens höherer Wettbewerb im Bestand: Da mehr Interessenten auf dieselben Bestandsobjekte treffen, steigt der Wettbewerb. Gut gelegene Wohnungen in gepflegtem Zustand werden schneller verkauft, erzielen höhere Preise und bieten weniger Verhandlungsspielraum. Drittens steigender Preisdruck: Knappheit treibt Preise. Auch wenn die Kaufpreise 2022 und 2023 nach dem Zinsanstieg in manchen Lagen korrigiert haben — in strukturstarken Wachstumsstädten haben sie sich schnell stabilisiert und ziehen wieder an. Wer abwartet, kauft in vielen Lagen teurer. Viertens höheres Risiko beim Kauf ohne Prüfung: In einem Markt mit wenig Angebot steigt die Versuchung, schnell zu entscheiden — und die Prüfung zu überspringen. Das ist der gefährlichste Fehler, den Erstkäufer im aktuellen Umfeld machen können.

Warum Bestandsimmobilien jetzt besonders sorgfältig geprüft werden müssen

Die Verlagerung der Nachfrage in den Bestand hat eine direkte Konsequenz: Der Anteil von Käufern, die Objekte mit erhöhtem Sanierungsbedarf erwerben, steigt. Wer keine Neubauwohnung bekommt, kauft ein Altbauobjekt aus den 1960er, 1970er oder 1980er Jahren — mit den entsprechenden energetischen und baulichen Risiken. Genau hier liegt die Gefahr für Erstkäufer ohne ausreichende Vorbereitung. Eine Immobilie der Energieklasse G mit einer Ölheizung Baujahr 1988, undichtem Dach und nicht gedämmter Kellerdecke wirkt auf den ersten Blick wie ein günstiger Einstieg in den Markt. Tatsächlich können die verpflichtenden Sanierungen nach GEG und die laufenden CO₂-Kosten die Rechnung vollständig verändern. Hinzu kommt: Viele Bestandsobjekte, die jetzt auf den Markt kommen, wurden von Eigentümern gehalten, die in den Nullzinsjahren selbst günstig gekauft haben. Diese Objekte sind teils über Jahrzehnte nicht modernisiert worden — der Instandhaltungsrückstand ist unsichtbar, solange man nur die Oberfläche betrachtet.

Was politisch geplant ist — und warum Erstkäufer nicht darauf warten sollten

Die neue Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag von April 2025 mehrere wohnungspolitische Maßnahmen angekündigt, die Erstkäufern helfen sollen: einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 250.000 Euro für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums, staatliche Bürgschaften für Hypotheken und Tilgungszuschüsse für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Das klingt vielversprechend — aber die Umsetzung erfordert eine Einigung zwischen Bund und Ländern, gesetzliche Änderungen und einen konkreten Zeitplan, der noch aussteht. Selbst wenn diese Maßnahmen 2026 oder 2027 kommen: Sie werden die Nachfrage weiter stimulieren — was ohne parallele Angebotsausweitungen die Preise nicht senkt, sondern erhöht. Wer heute kaufen kann und will, sollte die Kaufentscheidung nicht von nicht beschlossenen Förderungen abhängig machen. Wer wartet, kauft in vielen Lagen entweder zu denselben oder zu höheren Preisen — mit dem Unterschied, dass er ein, zwei oder drei Jahre Mietkosten zusätzlich gezahlt hat.

Wie sich Erstkäufer im aktuellen Markt richtig positionieren

Fünf konkrete Empfehlungen für Erstkäufer in einem Markt mit Angebotsknappheit. Erstens realistisches Budget mit allen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler machen je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Dieses Geld muss aus Eigenkapital kommen. Wer das unterschätzt, stellt fest, dass die Finanzierungszusage der Bank und der tatsächlich verfügbare Betrag auseinanderklaffen. Zweitens schnelle Entscheidungsfähigkeit durch Vorarbeit: In einem knappen Markt entscheidet oft, wer zuerst ein unterschriftsreifes Angebot vorlegen kann. Wer vorab eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank hat, seinen Prüfrahmen kennt und einen Berater im Rücken hat, kann schneller entscheiden — ohne leichtfertig zu sein. Drittens Kaufpreis nicht aus dem Bauch heraus beurteilen: In einem angespannten Markt wird aktiv versucht, Druck zu erzeugen. Eine fundierte Kaufpreiseinschätzung durch jemanden mit lokalen Vergleichsdaten schützt vor Überzahlung — und gibt Sicherheit in der Verhandlung. Viertens technischen und energetischen Zustand systematisch prüfen: Gerade weil Bestandsobjekte überwiegen, ist die technische Due Diligence wichtiger denn je. Fünftens unabhängige Begleitung statt Makler-Beratung: Ein Makler wird nach Abschluss bezahlt — ein unabhängiger Berater arbeitet ausschließlich im Interesse des Käufers.

Warum gerade Leipzig eine Chance bleibt — wenn man richtig kauft

Inmitten des bundesweiten Wohnungsbaueinbruchs gibt es Märkte, die strukturell besser dastehen als andere. Leipzig gehört dazu. Die Stadt wächst, die Infrastruktur ist gut, die Kaufpreise liegen trotz des Anstiegs der letzten Jahre noch deutlich unter dem Niveau vergleichbarer westdeutscher Großstädte. Für Erstkäufer bedeutet das: Der Einstieg in das Wohneigentum ist in Leipzig noch realistischer als in Frankfurt, München oder Hamburg — vorausgesetzt, der Kauf wird sorgfältig vorbereitet. Wer in Leipzig eine Bestandsimmobilie kauft, muss die typischen Risiken des dortigen Markts kennen: großer Gründerzeitanteil mit Altbausubstanz und Energieklassen F–H, teilweise lückenhafte WEG-Verwaltung bei Eigentumswohnungen, und ein Preisniveau, das zwar unter westdeutschem Standard liegt, aber keinen Raum mehr für ungeplante Nachsorgekosten lässt. Danny Hildebrandt begleitet Erstkäufer in Leipzig, Sachsen und bundesweit durch genau diesen Prozess: Kaufpreisbewertung, technische Due Diligence, ESG-Check, Grundbuchprüfung und Kaufvertragseinschätzung — persönlich, unabhängig und ohne Provisionsinteresse am Abschluss.

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Quellen

Nur 206.600 Wohnungen: Was der historische Einbruch beim Wohnungsbau für Erstkäufer in Deutschland bedeutet — und warum jetzt die richtige Vorbereitung entscheidet