AfA und Abschreibung beim Vermieten: Wie Vermieter ihre Steuerlast dauerhaft senken

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, zahlt Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen — aber nicht auf den vollen Betrag. Das deutsche Steuerrecht erlaubt Vermietern, die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Diese Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, reduziert die steuerlich relevanten Einnahmen Jahr für Jahr — und kann dazu führen, dass eine Immobilie auf dem Papier einen Verlust ausweist, obwohl tatsächlich Mieteinnahmen fließen. Dieser Verlust verrechnet sich mit anderen Einkünften und senkt die Steuerlast. Für private Vermieter mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet eine jährliche AfA von 5.000 Euro eine direkte Steuerersparnis von 2.100 Euro — Jahr für Jahr, ohne weiteren Aufwand. Wer das nicht nutzt, schenkt Geld.

Lineare AfA: Der Standardfall für Wohngebäude

Die häufigste Form der Gebäudeabschreibung ist die lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG. Der Abschreibungssatz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt der jährliche Satz 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten — bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt ein erhöhter Satz von 2,5 Prozent, entsprechend einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Wichtig: Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil. Der Wert des Grundstücks wird nicht abgeschrieben, weil es sich nicht abnutzt. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude muss im Kaufvertrag dokumentiert sein oder wird anhand des Sachwertverfahrens ermittelt. In teuren Lagen mit hohen Grundstückswerten kann der abschreibungsfähige Gebäudeanteil deutlich unter 50 Prozent des Kaufpreises liegen.

Die erhöhte AfA nach §7 Abs. 5 EStG und Sonderabschreibungen

Neben der linearen Standardabschreibung gibt es für bestimmte Objekte erhöhte oder Sonderabschreibungen. Für Neubauten, die zwischen 2023 und 2026 fertiggestellt werden und bestimmte Energieeffizienzstandards erfüllen, gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 eine erhöhte lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr statt 2 Prozent — was die steuerliche Nutzungsdauer auf rund 33 Jahre verkürzt und den jährlichen Abschreibungsbetrag um 50 Prozent erhöht. Für Investoren in Mietwohnungsneubau gilt zudem §7b EStG: Eine Sonderabschreibung von jeweils 5 Prozent in den ersten vier Jahren der Nutzung, zusätzlich zur linearen AfA. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard erfüllt, die Wohnung mindestens zehn Jahre lang vermietet wird und die Anschaffungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Diese Kombination aus 3 Prozent linearer AfA und 5 Prozent Sonder-AfA in den ersten vier Jahren führt zu einer steuerlichen Entlastung von bis zu 8 Prozent des Gebäudewerts im Jahr — ein erheblicher Vorteil gegenüber Bestandsobjekten.

Werbungskosten: Was neben der AfA noch absetzbar ist

Die AfA ist der größte, aber nicht der einzige steuerliche Hebel für Vermieter. Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, sind als Werbungskosten absetzbar und mindern das zu versteuernde Einkommen zusätzlich. Dazu gehören: Zinsen auf das Finanzierungsdarlehen (der größte Posten, solange das Darlehen läuft), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Kosten für Inserate und Wohnungsübergaben, Steuerberatungskosten, die auf die Vermietungseinkünfte entfallen, sowie Fahrtkosten für Besichtigungen und Verwaltungsfahrten. Nicht absetzbar sind hingegen Tilgungsleistungen — die Tilgung des Darlehens ist keine Ausgabe, sondern Vermögensumschichtung. Dieser Fehler führt bei Erstkäufern häufig zu falschen Cashflow-Annahmen.

Wie AfA und Werbungskosten zusammen Verluste erzeugen — und was das bedeutet

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das Zusammenspiel: Eine Wohnung wurde 2021 für 300.000 Euro gekauft (Gebäudeanteil 200.000 Euro, Grundstück 100.000 Euro). Die jährliche lineare AfA beträgt 2 Prozent × 200.000 Euro = 4.000 Euro. Hinzu kommen Zinsen von 7.000 Euro (bei 3,5 Prozent Zins auf 200.000 Euro Restschuld), Nebenkosten und Versicherungen von 1.800 Euro, Instandhaltungsrücklage 600 Euro. Gesamt-Werbungskosten: 13.400 Euro. Mieteinnahmen: 12.000 Euro netto kalt. Steuerliches Ergebnis: −1.400 Euro Verlust. Dieser Verlust verrechnet sich mit anderen Einkünften (Gehalt, Kapitalerträge). Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent spart der Vermieter 490 Euro Steuern zusätzlich — obwohl die Wohnung positiven Cashflow vor Steuern abwirft. Das ist die Steuerwirkung der AfA in der Praxis.

Was sich beim Verkauf ändert: Spekulationsfrist und AfA-Rückholung

Die steuerlichen Vorteile der AfA haben einen Preis beim Verkauf. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (privates Veräußerungsgeschäft nach §23 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich dabei aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufskosten — wobei die bereits geltend gemachte AfA die Anschaffungskosten mindert. Das bedeutet: Wer zehn Jahre lang AfA abgeschrieben hat und dann verkauft, hat einen höheren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn als ohne Abschreibung. Nach zehn Jahren entfällt die Besteuerung des Gewinns bei Privatpersonen vollständig — die AfA-Vorteile bleiben dann vollständig erhalten. Für die meisten Langzeitinvestoren ist die zehnjährige Haltefrist daher eine klare Mindestplanung.

AfA-Strategie: Wie man den Gebäudeanteil optimiert

Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt direkt vom angesetzten Gebäudeanteil ab. Wer beim Kauf 70 Prozent des Kaufpreises als Gebäudewert ansetzt, schreibt jährlich 1,4 Prozent des Gesamtkaufpreises ab; wer 50 Prozent ansetzt, nur 1,0 Prozent. Die Aufteilung muss plausibel und dokumentiert sein — entweder im Kaufvertrag oder durch ein Wertgutachten. Das Finanzministerium hat eine vereinfachte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht, deren Ergebnisse jedoch nicht bindend sind. Wer einen höheren Gebäudeanteil ansetzen möchte als die Arbeitshilfe ergibt, kann das mit einem Verkehrswertgutachten begründen. In Leipzig — wo die Bodenrichtwerte in guten Lagen vergleichsweise niedrig sind gegenüber Städten wie München oder Hamburg — ist der Gebäudeanteil oft höher als in anderen deutschen Großstädten, was höhere AfA-Beträge ermöglicht.

Steuerliche Modellierung: Was Veltivo automatisch berechnet

Die AfA-Berechnung ist methodisch überschaubar — aber ihre Wechselwirkung mit Zinsen, Tilgung, Werbungskosten, Steuersatz und Cashflow über 10, 15 oder 20 Jahre ergibt ein komplexes Gesamtbild, das manuell schwer durchzurechnen ist. Veltivos Steuermodellierung berechnet automatisch die jährliche AfA auf Basis des angesetzten Gebäudeanteils, die steuerlichen Verluste in frühen Jahren, die Steuerersparnis nach Grenzsteuersatz, den Netto-Cashflow nach Steuern und den tatsächlichen Return on Equity unter Berücksichtigung der Steuereffekte. Das Ergebnis ist keine abstrakte Zahl, sondern die vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung für ein konkretes Objekt — in Sekunden.

1. Einkommensteuergesetz — §7 Abs. 4 EStG: Lineare AfA für Gebäude
2. Einkommensteuergesetz — §7b EStG: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
3. Bundesministerium der Finanzen — Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung Grundstück/Gebäude
4. Einkommensteuergesetz — §23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist)
5. Jahressteuergesetz 2022 — Erhöhte AfA 3 % für Neubauwohngebäude